北京房价上行压力不减：成交激增 供应萎缩

酷热的7月，北京楼市依旧“热浪袭人”，新房及二手房市场整体成交再攀高点。在火热成交的同时，供应量则出现下滑，这让北京房价的未来上行压力继续加大。

徐女士位于北五环的房子挂牌价已由310万元调到了315万元，尽管几天前已经有多轮看房客户提出进行价格协商，但徐女士全部都拒绝了。“我要是着急卖，早就卖了。如果客户达不到我的价格要求，我宁可不卖。”徐女士的房尽管已在两家不同的中介挂牌几个月，但徐女士的态度非常坚决，一分钱都不降，她仍然对未来的房价充满信心。

链家提供的数据显示，7月份北京的新房成交继续攀升，全市新建商品住宅成交达1.3万余套，其中，纯商品住宅7440套，创2013年10月以来的新高。与此同时，房企小幅上调项目定价现象也在增多，未来随着供需矛盾的加大，房价上行压力或将更为明显。

市场热度回到限购前

据上述数据统计，7月全月新建商品住宅(含保障房、自住房)网签量为13324套，比6月增长42%。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交7440套，环比增长15.9%，比2014、2013年同期分别增长164.5%，23.7%.

链家市场研究部李巧玲认为，成交量的持续攀升，一方面是因为年内各项利好政策的支持下，对需求起到一定的刺激作用，加上当下房价有回升的迹象，“买涨不买跌”的心态，使需求能持续释放。

自北京实施限购以来，2011~2015年月度纯商品住宅成交量多数在7000套以下，连市场较热房价涨幅较快的2012年，月均成交仅为7571套。而今年7月的纯商品住宅成交已经达到7440套，可以看出，当前市场的热度接近2012年，高于其他年份，需求若能持续释放，量升的同时房价也将面临上涨压力。

除新房市场成交上涨较为明显外，7月北京二手住宅成交量更是突破了2万大关，单月网签量直逼限购政策出台前的2011年1月，达到限购政策出台以来的最高水平。

6月末，央行再次下调存贷款基准利率0.25个百分点，并同时下调存款准备金率，“双降”政策的出台进一步降低了融资成本，也给楼市带来了更多利好。

克而瑞研究中心分析师李春燕认为，在这波市场回暖中，一线城市房价指数之所以会表现得更为积极，除了行政手段松绑、货币趋于宽松、政策刺激外，积压已久的需求释放是主要原因。预计8月份将延续7月走势，整体情况会继续保持稳定。

此外，通州楼市则更是起到了推波助澜的作用。近两月通州项目的成交量与占比明显提升，在一定程度上拉动了全市的成交。李巧玲表示，通州副行政职能中心建设的确立，确实吸引了一部分需求置业通州，市场各方对通州房价上涨预期的一致，也使当地多个项目在调价后仍能大卖，7月份通州成交均价较6月份上涨18.5%，目前来看此轮上涨尚未结束。

第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月表示，虽然通州楼市近期表现抢眼，但通州区的商务氛围处于起步的阶段，在未来吸引企业和产业转移方面还是会面临一些挑战。通州区的项目近期入市集中，在短期内会造成竞争加剧的状况。

对于7月北京楼市火爆原因，润泽墅郡销售总监吴优接受中国房地产报记者采访时表示，一方面是降准降息等政策对于楼市有百分之百的利好。另一方面7月受市政府东迁影响，通州楼市出现明显上扬。

在吴优看来， “如果把香河、大厂、燕郊、固安7月份的‘大北京’楼市的成交并入统计的话，可以看到的成交数据还要更高。”

提价“扩围”

在成交增长的同时，北京楼市7月的新增期房供应量有所下滑，全月仅有16个期房项目获得预售许可，供应总量为7277套，比6月全月下降了28.3%。扣除自住房后，纯商品住宅供应3734套，较上月下降34.6%.2015年1~7月份纯商品住宅供应量为21518套，较去年大幅下滑42.1%.

需求旺盛而供应相对不足，或将使供需矛盾更为明显。新房市场的价格呈现出稳中有升，项目提价也大有“扩围”态势。

从7月份热销项目的价格变动情况来看，价格上涨幅度在3%以上的项目占比为33%，而6月份占比仅为15%，涨价项目“扩围”，数量翻倍，而提价的项目主要以通州的为主，幅度可达1000元~5000元/平方米。

在新房提价“扩围”的同时，二手住宅的价格预期也进一步上升。根据链家市场研究部统计，7月北京市二手住宅成交均价为35282元/平方米，环比上涨2%，同比去年上涨6.2%.

此外，7月份北京新增房源挂牌均价为38282元/平方米，较上月上涨4.1%，议价难度进一步增大。业主心理价位上升使得未来房价上升的概率进一步增大。以通州市场为例，前期成交量上升导致库存房源急剧减少，业主中惜售情绪上升，议价空间进一步缩小。

对于北京的房价走势，中国城市产业发展联盟主席陈宝存对中国房地产报记者表示，北京的楼市发展重点在“上风上水”的北部区域，而目前北区已经没有发展空间。楼市的发展要看开发商拿地区域，所以本轮重点是通州、大兴、房山等基础设施完善的地区，今年土地出让集中的丰台区也将是市场成交亮点。

在陈宝存看来，近两年，北京楼面地价涨势迅猛，新房市场也势必会出现跳涨。“北京六环以内为主要土地成交区域，五环内将成为纯豪宅区域，并将持续涨价，没有停涨的可能。”