部分海外二线城市或成房地产投资“新矿”

海外房产投资回报正出现区域分化，但与近年盛行的在纽约、伦敦、悉尼等主要城市“抢地标”之风不同，未来中国企业的海外房地产投资机会，或将更多来自二线城市。

致同(GrantThornton)英国房地产税务合伙人凯斯顿·穆勒(Kersten Muller)持有如是观点。他8月21日在北京对《第一财经日报》记者表示，海外一线城市地标性建筑购入的趋势还在持续，但因买家众多，这些城市的核心区域的物业投资竞争异常激烈，资产价格因此水涨船高。与此不同的是，在规划出新、人口增长等因素催化下，一些蓬勃发展的二线城市的物业投资回报率日渐可观。

“2008年、2009年开始，海外房产投资背景发生了一些改变，因为(当地经济)是在衰退期，很多投资者的投资驱动，都以合理的价钱来购置一些非常高端的产业。”穆勒说，当时拥有充裕资金的中国投资者开始积极在海外投资，在这个趋势下，一些一线城市地标性建筑被中国公司收入囊中，而因为买家众多，竞争也变得非常地激烈。

在这一波投资潮中，包括中国开发商在内的投资者主要关注一线城市，较少关注二线的城市，但实际上，眼下一批二线城市经过了新的区域规划正蓬勃发展，崭露投资良机。穆勒举了英国曼彻斯特的例子：鉴于英国政府指定了“北方动力中心”的规划，曼彻斯特这样的英国北部城市将被打造成创新枢纽，此后随着经济建设加快、人口增长，房产价格也将相应提升。

在致同日前发布的主题为“发掘海外投资和增长的机遇”的《2015房地产和建筑业报告》中，致同美国的阿尔文·韦德(Alvin Wade)提到， 一些投资者“盲目”追求在纽约这样的城市，参与地标建筑的投资。该报告认为，投资热门城市的本能欲望有正当的经济原因，如大规模且仍在增长的人口意味着商业集中，因此企业愿意为办公空间支付更高的价格；这些城市与其他地方之间交通便利，而且往往有着丰富的文化和休闲选择。然而，城市人口的增长给海外投资者提供了更加多样化的目标城市投资选择，随着人口和经济的增长，二线城市也成为房地产投资的沃土，特别是当主要城市的机遇已日渐稀少，竞争资本推高价格因而收益出现下降时。

关于这类“沃土”二线城市，除了曼彻斯特，上述报告还例举了其他几个：澳大利亚布里斯班，随着悉尼和墨尔本市场的饱和， 这里将成为商业投资的新选择；美国西雅图，这里的科技正蓬勃发展，一些区域有大量有待再开发的房产；在印度，加尔各答的经济增长仅次于德里，预计在未来的20年， 加尔各答人均国内生产总值将大幅提高；加拿大埃德蒙顿，这里人口的增长与石油和天然气等高水平制造业，推动了住宅房地产需求的增长。

在回答本报记者中国企业投资海外房地产市场面临的税务风险时，在房产税务方面拥有10余年经验的穆勒举例说，欧洲市场与其他海外市场差别很大，中国房企投资者的首席财务官必须首先要了解这个市场，其次是需要找到一个了解当地市场的顾问来协助他。他介绍，在欧洲，一个面积不大的区域里通常有几个不同的国家，每个国家都有自己不同的税法，因此中国投资者去欧洲投资面对的环境是相当复杂的，此外欧洲很多区域对投资者的融资方式也存在诸多限制，法律监管规定也不尽相同。

如何应对海外投资中的汇率、税务、财务风险？致同中国咨询服务主管合伙人刘东东建议，中国企业在海外投资决策前，应制定一个周密的融资计划，并了解目标地区的商业环境和政策法规，最好在当地寻找到合适的合作伙伴。关于汇率风险，他举例说，过往几年国内有几家领衔企业如绿地、万达、复星等，在海外投资较多，现在人民币贬值，这些公司的海外资产配置从汇率的角度来看对其颇为有利。在他看来，如何避免汇率波动带来的海外投资风险，房企在投资决策之前就应根据趋势作出相应的安排。