朗诗田明：未来轻资产利润占比将超50%

12月23日，朗诗绿色(00106.HK)公布，由民生加银资产管理公司(简称民生加银)成立资产管理计划，双方共同开发南京住宅地块。这是民生银行第一单非债直投的股权投资房地产项目。

据披露，该资产管理计划金额10亿人民币(下同)，由基础代价800万元及股东贷款9.92亿元组成。分为优先份额及次级份额，各占5亿元：其中公司认购优先份额中的3亿元；另拟出售旗下南京鑫辉盛持有约49.9%项目公司权益，代价约6906.62万元，将由基础代价800万元及溢价款约6106.62万元组成。

这是朗诗集团完成上市公司平台资产注入之后首个资本动作。12月10日，朗诗集团董事长田明在香港发布上市两周年产品差异化、资产轻型化、市场国际化发展战略，下一步将大力推进轻资产运营与绿色地产。

早在今年初，田明就表示朗诗今后将专注以绿色技术深耕房地产领域与轻资产运作。

朗诗对标的企业是美国铁狮门。随着市场供求关系逆转，朗诗绿色地产为轻资产运作与代建业务开辟了一条新道路。

朗诗与路劲的合作计划即在轻资产框架下谋划。在此次战略发布会上，路劲基建董事局主席单伟豹透露，“未来绿色技术会成为房地产的常规要素，朗诗已经成为绿色建筑领域很好的品牌。”单伟豹希望明年能够与朗诗在上海合作两个项目。计划2016年在香港合作开发2-4个项目。田明则表示，双方未来不排除会有更高层面的合作，包括股权合作。

发布会上，朗诗还与刚刚成为其二股东的平安不动产签订合作框架协议，将就合适投资机会进行国内项目层面的股权合作、夹层融资、海外投资等合作。

田明表示，不久后朗诗来自轻资产的利润占比将超过50%。“我认为外界不应再以一家传统开发商的模式来评价朗诗，朗诗早已不靠土地增值获利，而是靠开发和技术能力实现溢价。”

朗诗轻资产战略根据项目合作方资金需求不同而变，与保利、招商、上海建工是基于股权合作上的技术服务合作；与皖新传媒的合作则由于介入时就项目已经存在，加上皖新传媒的国资身份，仅以技术输出为主。

朗诗绿色地产总裁向炯透露，截至目前，朗诗绿色地产仅7个存量全资开发项目，合作开发及小股操盘项目12个，委托开发和技术服务项目7个，现已签订的开发管理及技术整合服务合同金额已超过7亿元。

田明表示，从去年开始，朗诗轻资产的业务范围已有所变化：原来长三角地区项目较多，现在则积极发掘新城市，并相应拓宽了朗诗技术输出的地域广度。

2015年中期报告显示，朗诗绿色地产的毛利率高达80.5%，原因在于其项目开发及管理服务业务(轻资产业务)收入占比95.6%。

朗诗还明确表示将在未来加大拓展海外业务。这基于田明对市场的判断：内地房地产市场供过于求问题仍在持续，调整期会维持较长一段时间，因此未来朗诗将加大在美国等境外市场投资。预估今后在美国市场的资产配置将占15%-20%。

日前朗诗以近9亿港元将美国事业部和建筑设计团队资产装入上市公司。其美国事业部已经在大纽约地区、波士顿地区、旧金山地区及洛杉矶地区共持有了5个地产开发项目。

从2004年开始，朗诗共打造了三代绿色住宅产品。朗诗3.0产品融入了被动式建筑的理念与技术，从而让产品更加环保、人性、健康。

朗诗推出的绿色建筑项目，较周边竞品有较强的溢价能力，销售速度更快，且房屋交付后二手房的租金也大幅高于周边竞品。

2月23日，朗诗北京地产公司获取天津中福“活力健康港”项目，这是朗诗在北京操刀的首个地块。该项目由中福老龄产业开发有限公司打造，是中国首家“持续退养&三代居”大型养老社区。朗诗3.0产品技术将运用于此项目，打造成适老性绿色标杆住宅，产品类型包括小高层、洋房和联排产品等。