保利地产：“5P战略”存想象空间

　　保利地产(600048)是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，以商品住宅开发为主。我们选择这家公司进行研究主要有几点考虑：第一，上半年业绩出色；第二，融资渠道不断拓宽，国企改革存在预期；第三，5P战略存想象空间。这三点以外，保利还有一项特色需要揣摩——今年来拿地极为谨慎。

　　上半年业绩漂亮

　　上半年，公司业绩表现出色，并为全年业绩奠定基础。

　　半年报显示，公司上半年收入423.45亿元，同比增长24.55%；净利润达到49.5亿元，同比增长29.50%。公司上半年销售金额760.42亿元，同比增长16.66%，销售面积584.7万平米，同比增16.74%，单价13004元/平，同比去年基本持平。

　　从时间上看，上半年公司从二季度开始销售业绩逐步上升，6月销售金额256.5亿元，同比增55.3%，创单月历史新高。“截至7月底，公司新推货值在800亿元左右，后续预计新推盘在800-1000亿元，随着金九银十旺季的到来，公司二季度以来的去化效率依然有望保持，继续维持全年销售增速20%的判断。”中信建投分析师苏雪晶表示。

　　从经营数据上看，公司2015年上半年房地产结算毛利率与14年同期相比增加3.51个百分点，与14年全年相比上升4.45个百分点；分区域来看，珠三角区域结算收入占比与14年全年相比大幅提升，同时毛利率水平也维持增长；若刨除广东区域对于毛利率的贡献，其它区域毛利率水平为29.3%，与整体市场水平一致，与14年全年相比也基本维持稳定。费率方面，随着公司深耕广东区域的战略不断深入，销售规模扩张所带来的边际成本逐步下降，15年上半年，公司销售及管理费用率下降超过0.4个百分点降至2.6%，管控效率进一步提升。

　　“考虑部分高毛利项目的结转可以抵消14年二季度末降价促销对于利润率水平的影响，我们认为整体毛利水平会维持一个相对稳定的状态，与中期结转毛利相比将有小幅下降。整体来看，我们认为公司15年全年业绩增长将在15%左右。”广发证券分析师乐加栋表示。

　　融资增强资金实力

　　2014年以来，公司融资渠道不断拓宽。150亿中票已经完成70亿额度的发行，发行利率在4.6%-4.8%，融资成本优势明显。2015年上半年，公司综合融资成本为5.68%，较14年末下降0.82个百分点。在当前公司债发行开闸、利率下行情形下，公司财务成本有望进一步降低。100亿元定增方案目前已获证监会受理并拿到国资委批复，正在积极推进当中。作为A股市场的地产龙头，公司过去几年杠杆率在同类房企中偏高，发展受到一定限制，此次股权融资对公司意义重大，不仅优化公司财务结构，也为未来公司资本市场运作带来想象空间。

　　另外值得关注的是保利地产的国企改革预期。公司的大股东是保利南方集团有限公司，属于重量级央企。在当前国企改革顶层设计方案呼之欲出，央企、国企的资源整合、实现资源配置优化是一大方向。“作为国内房地产行业的央企龙头，结合此轮国改和招商地产整合方案积极推进的背景，我们对公司未来可能的资源整合报以期许。”苏雪晶称。

　　值得一提的是，公司于6月30日宣布，全资子公司西藏赢悦投资拟以不超5亿元参与粤高速A并购方案配套融资，以5.09元/股认购增发9823万股。粤高速A是广东省国资委旗下高速公路上市平台，在沿线公路拥有众多土地资源，未来保利与其可能存在进一步的合作。

　　“5P战略”存想象空间

　　“保利是个P。”这是今年上半年一次颇有影响力的品牌推广活动。保利地产借助这场活动推出了他们的5P战略。所谓5P，即，Peiban(陪伴)、Partner(拍档)、Promise(承诺)、PolyAPP(保利APP端)和Power(力量).

　　Peiban(陪伴)是给予老年人周全的关爱，保利地产以“全链条”介入，打造“居家养老、社区养老、机构养老”三位一体中国式养老；目前，北上广等城市已有6大养老产业项目在建。

　　Partner(拍档)是打造线上线下生活，保利社区O2O，整合了超市、洗衣等多种垂直服务商资源，消费更优惠；打造邻里互动平台；引进社区民生菜篮子服务。

　　Promise(承诺)是针对绿色健康的理念规划。2014年，保利地产已累计申报绿色建筑面积1394万平方米，其中675万平方米建筑面积获绿色标识。

　　PolyAPP是保利地产APP，致力为业主创造一个便捷生活的移动互联服务平台。一站式全方位满足业主日常家政、订餐、物业缴费等服务需求。

　　Power(力量)是指保利地产布局海外。2014年保利地产成立海外事业部，基本落实澳大利亚悉尼项目与克莱蒙项目。2015年，保利地产将继续关注拓展美国、欧洲等的产业机遇。

　　这些，将给保利带来想象空间。

　　拿地谨慎或成双刃剑

　　极为谨慎的拿地，是保利地产的一大特色。

　　拿地方面，公司6月新增3个项目，分别位于广东省佛山、阳江市以及四川成都，投资金额21.3亿元，获取项目规划建筑面积123万方，项目均价1729元/平。从购地区域来看都是公司目前销售表现较好的地区，进一步补充了公司的土地储备规模。上半年公司合计拿地金额为101.2亿元，相对于销售金额比例仅为13%，为近年来的最低水平。

　　从土地获取结构来看，公司在2015年并未在一线城市获取新增的土地储备，而二三线城市的项目投资中基本维持均衡，在城市选择中将注意力集中在了传统的优势区域广东省以及四川省的成都市，截止到7月末，这两个区域新增土地面积及金额占比分别为63.1%和48.8%。新进入晋中市，累计覆盖全国58个城市，同时在国际化道路上迈出第一步，新进入澳大利亚墨尔本。对于一线城市土地获取方面，公司曾在6月份计划通过投资上置集团的方式获取其在上海的项目储备，但由于在后续谈判过程中未能就认购条款达成一致意见，投资意向已经终止。

　　谨慎的拿地到底是好还是坏，效果有待继续观察。

　　整体上看，保利地产目前仅为8.8倍的市盈率提供了较好的安全边际。考虑到公司今年漂亮的业绩，再考虑到5P战略的想象空间，我们认为公司值得关注。

(责任编辑：DF099)