当前房地产市场走势透视：在持续回暖中努力转型

国家统计局18日发布数据显示，据测算8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。

二季度始，商品房和商品住宅销售额、销售面积同比增长由负转正，全国房地产用地供应环比由负转正……在数据连续“转正”背后，房地产市场在持续回暖之中稳步转型。

转正 回暖：房地产新态势基本确立

“5月开始商品房和商品住宅销售额同比增速转正；6月开始商品房和商品住宅销售面积同比增速转正，都表明房地产市场的回暖态势。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

房地产市场近期的积极变化，主要受益于2014年9月央行对首次置业和首次改善住房金融支持政策的加强，及2015年3月金融税收政策的调整。尤其是央行连续降息降准，推动了商品房尤其是商品住宅市场价格的上升。

数据表明，40个主要城市新建商品住宅价格从2015年2月出现总体环比持续上涨、6月份开始出现总体同比持续上涨。在价格上涨及持续上涨预期带动下，商品房和商品住宅销售量也从6月开始，由连续16个月同比持续下降变为同比持续上涨，基本确立房地产市场回暖态势。 “这将有利于稳定房地产开发投资，促进二手住房市场交易，对缓解宏观经济下行压力，稳定地方政府财税收入，发挥积极作用。”刘洪玉说。

全国城市地价动态监测显示，地价也出现转正、回暖迹象。五六月房地产用地供应环比由负转正，房地产用地供应降幅收窄，局部市场出现回暖迹象。

“楼市回暖一定程度上带动了土地市场预期向好，二季度全国住宅地价环比增速位居各用途之首，局部地区市场上涨动力显现。商品房销售面积、销售额、住宅价格等指标均出现企稳迹象，带动土地市场信心提振。”全国城市地价动态监测组负责人赵松说，商品房销售面积同比增长由负转正，住宅待售面积减少显示去库存化加快，带动5月份房地产用地供应环比转负为正，6月份环比继续增加。“开发企业土地购置面积同比降速与一季度大体持平，降幅收窄。”

分化 去化：有保有压双管齐下

在土地与住房供给约束及人口持续净流入影响下，目前北上广深一线城市及南京、苏州、厦门等主要二线城市，住房价格明显回升。8月深圳市新建商品住宅价格涨幅为全国之最，环比同比上涨速度达到7.13%和35.62%。

国家统计局数据显示，房地产去库存正在出现积极变化。5月末商品房待售面积比4月末减少15万平方米，是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少。“五六七月特别是七月以来，成交量稳定上升。价格方面，一线城市年初就上升了。二三线城市价格水平也在回升。这一点从库存上可以看出来。三季度以来企业库存持续上升局面已经改变。”国家发改委地产研究中心主任刘琳说。

赵松说，央地联动，明确的预期导向触发市场自身调节机制，积极释放库存压力风险，推动了房地产市场自身的平稳运行。土地市场出现局部回暖信号，但市场分化程度有所加深。二季度三线城市住宅地价环比增速变动幅度明显小于一二线城市。

“大部分三四线城市和少量二线城市，由于2010－2013年间土地和住房供给量过大，加上部分城市人口持续净流出，新建商品住宅需求不足，住房价格处在环比同比持续下降过程中，商品房交易受价格下降影响也持续低迷。”刘洪玉说，地区分化越来越明显，针对市场冷热不均，一是要从新增供应量上进行分类调控，在供给短缺的一二线城市中适当增加土地供应、供给严重过量的三四线城市中减少甚至暂停新增土地供应。同时通过加大中小型城市公共基础设施和公共服务设施投入，加速特大型城市部分功能向中小型城市疏解，促进区域城市均衡发展。

转型 升级：由发动机变为稳定器

“从长期趋势看，我国住房市场已跨越数量短缺阶段，将从追求数量向追求质量转变，改善型、季节性、第二住房、高舒适度住宅、适老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求，将成为市场供给重点。”刘洪玉说。

2014年，我国GDP构成中房地产业占6%，房地产业税收占地方政府本级财政收入约为30%，土地出让收入相当于地方政府本级财政收入56%，房地产业仍是国民经济最重要产业之一。

“房地产业在我国经济发展中的角色，正在从增长火车头向稳定器转变。”刘洪玉说，作为GDP占比中的大块头，未来经济发展少了房地产贡献。但这种贡献会从增长转向为稳定，即以住房投资和住房消费为主，更多地给宏观经济提供一个稳定基础。“未来房地产市场高效、稳定可持续发展，就是对宏观经济的最大贡献。”

“从土地政策上，坚持分类调控、分地施策，在解决热点城市供给不足与三四线城市供应过量问题同时，要注重经济转型中的新兴产业需求。”赵松说，要加大改革力度、激发市场活力，结合地方发展实际，加快出台总部研发、仓储物流、休闲养老、城市更新、文化旅游、设施农业等领域用地政策，支持房地产角色转换。(记者王立彬、韩洁)