房企青睐新三板：打开分拆资产的“新天地”

对于上市房企在分拆资产后，不再只盯A股和港股市场，而是将眼光投向新三板的行为，有分析称，这很大部分原因是为了让母公司的市盈率能够获得重估并因此增值；也有乐观者认为，先于新三板挂牌企业，可为未来转板提供无缝对接。

与A股一样，新三板市场近来也持续低迷。但这并未影响到自7月开始，新三板陆续迎来几家强势房企分拆业务在此挂牌。

短短两个月内，恒大地产便分拆了其旗下的足球、文化产业以及矿泉水三个业务板块，并各自独立挂牌在新三板。

无独有偶，花样年在8月23日晚也发布公告称，公司建议旗下间接附属公司美易家于新三板挂牌，具体时间点或在今年9月前后。

对于上市房企在分拆资产后，不再只盯A股和港股市场，而是将眼光投向新三板的行为，香港投资人士黄立冲直言，分拆的业务之所以会选择在新三板挂牌，很大部分原因是为了让母公司的市盈率能够获得重估并因此增值，其中噱头的成分比较多。

也有乐观者认为，新三板对挂牌企业主营业务、经营能力、治理架构等方面的规定，是资本市场对企业的基本要求，可为未来转板提供无缝对接。

A股外的“新天地”

美易家成立于2010年，是花样年旗下从事商用物业管理、资产营运以及相关增值服务的平台。

早在7月19日，花样年董事局主席潘军首次透露，美易家将仿效airbnb，搭建度假出租物业共享平台，依托花样年现有的业务和成本优势，实现从线下到线上的资源整合，通过市场化手段把大量沉淀的度假物业资产进行盘活，提升度假物业市场价值。

接近花样年的人士称，美易家本拟登陆港股或A股，但监管部门认为它和彩生活可能存在同业竞争，因此转而登陆新三板。花样年预测，其将会成为中国首家登陆新三板的度假物业运营企业。

在挂牌完成后，美易家的管理团队将拥有30%的股权，其大股东花样年也将间接拥有不少于55%的股权，而其余引入的外来投资者则拥有不多于15%股权。

潘军向记者表示，挂牌新三板仅仅是美易家资本运营的开始，花样年将通过资源整合加快美易家的市场布局，打造分享经济的美易家模式。

花样年有关人士表示，美易家近几年盈利能力一直稳步上升，去年净利润超过3000万元，在新三板公司中可圈可点。

值得注意的是，在分拆旗下资产并挂牌新三板的上市房企中，花样年并不是唯一。

早在7月初，恒大地产便“剥离”了两子——广州恒大淘宝足球俱乐部、恒大文化产业集团，同时在新三板递交了挂牌申请。

而距此仅不到20天，恒大长白山矿泉水股份有限公司的公开转让书也出现在了新三板。

除了花样年、恒大这类住宅开发商外，五洲国际和华南城等商贸物流地产开发商，也都加入了“分拆资产+登陆新三板”的行列。

其中，五洲国际分拆了旗下的五洲汇，并已经在新三板挂牌签约。而华南城旗下的深圳市好百年家居的分拆挂牌新三板还在进行中。

从房地产产业链来看，房地产代理中介和咨询公司也纷纷盯上了新三板。商业地产全程服务商RET睿意德已正式启动新三板挂牌；定位“做中国一流的房地产综合服务商”的嘉业地产，也拟登陆新三板，目前正在前期辅导之中。

除此之外，新三板还有几家独立物业管理公司(拟)挂牌，如浙江开元物业、珠海星城物业、华仁物业等。21世纪经济报道记者了解到，有不少房企打算分拆旗下的资产如物业管理平台、文化产业平台，拿到新三板挂牌。

新三板能带来什么？

由于市场信息披露速度滞后、对股东人数和投资金额“卡死板”的限制，以及转板时面临着较大不确定性等缺陷，流动性稀缺是新三板被诟病最多的问题。那么，房企和物业公司为何扎堆新三板？

首先是融资。对于美易家此次登陆新三板，花样年方面表示，这有助于为美易家提供独立融资平台，完善企业资本结构、降低经营风险、提高企业管理水平和知名度。

由于新三板的定增没有锁定期，定增的人数限定为35人以下，高于A股的10人，还可一次获批，多次发行(储架式发行)。因此，分拆资产登陆新三板可大幅降低上市公司融资时间和成本。

从过往来看，新三板为挂牌企业提供了有效的融资平台，有利于提高股份的流动性，提高企业融资能力和自身抗风险能力，增强企业发展后劲。数据显示，2014年新三板融资规模大幅增加，共有289家挂牌公司完成股票发行329次，融资132.09亿元，同比分别增长448.33%、1218.26%。

其次是估值提升。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，分拆资产上市意味着房企正在转型，不再像过去那样简单拿地、开发，而是在存量业务中寻找盈利增长点。分拆后，有利于母公司提升估值。

黄立冲也认为，新三板对于投资机构和房企的实际意义是做估值和做账面利润。

由于这些被母公司分拆的业务，大多是现阶段比较“烧钱”的业务。如果能通过挂牌新三板，引入其他股东，从而共担成本，这无论是对母公司，还是子公司而言，都会提高估值；此外，新三板中的股票没有真正被发行，股价易被操控，所以企业只需把股价维持在高位，就可以使非主营业务的投资，有非常高的账面回报，从而获得PE价值的重估，进而增值。

从操作角度而言，新三板对于企业的盈利不做要求，审批时间也比较短，挂牌程序简单，有的甚至可以免审批，进入股份转让系统挂牌流通一般只需要6个月左右。

接近恒大的人士也表示，新三板没有特别的盈利要求，对未来具有发展潜力和高速成长空间的公司来说，是一个很好的资本运作平台。

关于美易家的分拆上市，光彩资本投资总经理叶亮表示看好。其本质是花样年对旗下业务的二度分拆，在此之后，花样年的多资本平台运营体系会更加清晰地浮出水面；同时，也给花样年自身的发展提供了更多想象空间。

叶亮还表示，花样年分拆资产上市的模式，在未来有可能成为房地产行业资本运作的样板。