商品房变身经济适用房 河南正商地产陷维权风波

作为“传说中”郑州最大的房企——正商集团以“快速拿地、快速开发”的发展模式著称， 但是在正商集团的大本营，该公司目前正遭遇一桩8年前已经建好的小区的业主投诉。这个位于郑州市金水区与宏达路交叉口东南角的项目名为宏达花苑，开发商为正商地产集团子公司河南兴业房地产公司，目前兴业房地产公司已经从工商局注销。从2014年至今，宏达花苑小区5栋楼共计约300多户业主不断通过各种渠道维权。

商品房变经济适用房

据中国房地产报记者了解，业主与开发商之间的纠纷开始于一张公告的曝光。去年12月9日，郑州市国土资源局在宏达花苑小区门口张贴了一张公告。 “这张公告上显示房屋的土地性质为国有土地，土地用途为住宅经济适用房性质。这个时候我们才感觉到情况不妙，被骗了。”而原来小区业主购买时认为的“商品房”实际上是经济适用房。此后维权上 访成了宏达花苑小区业主陈红(化名)的家常便饭。

双方矛盾的焦点在于宏达花苑的房子到底是属于商品房还是经济适用房。而两者性质的不同，对于房屋的价值有很大差异。

业主陈丽对记者表示：“房屋没有土地产权。对房屋的价值影响很大。同样一套房屋，如果是经济适用房只能卖90万元，而商品房可以卖到120万元，两者有接近30万元的差价。一旦拆迁，经济适用房只能获得房屋的赔偿，而土地部分的溢价补偿是没有的。而且经济适用房满5年才可以上市销售，销售前需要把其与商品房的差价补齐才能转正。”

然而，经济适用房补齐差价的金额，近两年在郑州也有了大幅度提高。2005之前的差价款是按照房屋售价的10%缴纳，2005~2010年的经济适用房差价款提高为房价的20%，现在则为房屋价格30%的差价款。王丽和诸多业主认为，如果现在补偿差价，这个差价应该由开发商和政府管理部门来埋单。

陈丽和多名业主对记者表示，他们2007年购买宏达花苑时候的价格在3800元/平方米左右，开发商当时曾明确告知该项目是商品房，2008年项目交房后，房产证也顺利发到业主手中。但在此之后，土地使用证却一直没有发到业主手中。期间业主也曾多次询问和打电话咨询项目开发商和正商集团，业主得到的答复则是“正在办理中，请耐心等候”。

但是近8年后，业主并未得到正在办理的土地证，而是收到了关于土地属于国有的消息。“直到前段时间郑州市国土资源局的一纸文件，提醒了我们可能上当受骗了。”这个文件，也激起业主的强烈不满。

怪胎补差商品房

“宏达花苑小区在2007年，大家购买时都已经卖到了3800元/平方米。”陈丽则认为自己买的房子从价格上就是商品房。陈丽认为，圣地花园项目的经济适用房和补差商品房的售价远低于陈丽购买的宏达花苑项目，而圣地花苑的地段和品质均与宏达花苑类似。记者看到一份2007年郑州市物价局对于圣地花苑项目的价格指导文件，文件显示，该小区的经济适用房销售基准价1675元/平方米，补差商品房销售基准价为2138元/平方米。商业用房面积销售价格则是自行认定。而当时周边商品房小区的价格也仅为3800元/平方米左右。

不过，中国房地产报记者在物价局针对朝阳小区(宏达花苑为朝阳小区的一部分)一期和二期的经济适用房价格公告中看到，整个朝阳小区都申报的是经济适用房而不是补差商品房，价格均为1690元/平方米。销售价格可以上浮，但是上浮价格最多不得超过3%。

对此，正商集团相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示，这个小区是当时历史的产物，属于“差额商品房”范畴，正商集团的做法合理合规。

正商集团相关负责人提到的所谓补差商品房，就是在“经济适用房小区建设商品房”。根据国家《经济适用住房管理办法》的相关规定，房地产开发企业实施的经济适用房项目利润率按不高于3%核定；经济适用房用地属于无偿划拨，开发商实行微利经营。而在2005年之前，郑州有关部门为弥补开发商的利益缺口，鼓励开发商加入经济适用房建设，曾出台措施，允许开发商在经济适用房小区内开发一定比例商品房作为补偿，这种房源在当地被称为“补差商品房”，即可以在经济适用房用地之内，配建用来保证开发商利润的商品房。而补差商品房在小区中的面积不超过小区总面积的30%。

正是这一全国独有的郑州政策，使得“补差商品房”作为郑州房地产市场的公开规则，成为许多开发商加入经济适用房开发的动力。业内人士指出，当初很多开发商普遍可以通过修改容积率，提高楼层等方式，给商品房留出建设土地，从而获利。正商地产正是在这种情况之下，配建了补差商品房。据相关业主向记者反映，即便如此，宏达花苑作为配建的“补差商品房”，也违反了国家以及郑州市政府的相关规定。2005年9月，郑州市出台了新的《郑州市经济适用住房建设管理办法》，其中禁止改变经济适用住房建设用地的用途，同时禁止利用经济适用住房建设用地变相进行商品房开发。也就是说，在2005年9月之后，郑州将不会再有新的补差商品房出现。

一份合同多个定义

“正商集团下属公司则是2006年建造的宏达花苑项目，并且在建好之后还按照远远高于经济适用房的价格，售卖了该处房子。” 有小区业主认为正商地产涉嫌欺诈。

“正商地产在经济适用房小区配建了相应的商品房，开发商在8年前获得了商品房面积指标，并且以商品房的价格出售给业主，这个价格高出经济适用房二到三倍，现在却又认定小区为经济适用房。”王丽说这是让业主最为气愤怒的地方。

对于业主的说法，正商集团相关人士在接受中国房地产报记者采访时则表示，消费者在购买时，对该房屋的产权情况是知情的，“当年购房的业主，很多都是当时在正商集团工作的职工。”该位人士还指出，在双方的购房合同之中，也明确表述土地获取方式为“划拨”地块，规划用途为经济适用房，因此无法得到土地使用证。

记者在一份由业主提供的宏达花苑购房合同中看到，该合同正面写有“商品房买卖合同”字样，但合同内文中又写有获取土地方式为“划拨”；同时在项目名称一栏中，又标有“补差商品房”字样。也就是说，在该份合同中，商品房和补差商品房的字样均有出现。

双方协商未果之下，业主又陆续到其他部门讨要说法。据业主对记者表示，在与郑州市房管局的领导接触中，相关人士给出的说法则是，“在上述地块上建设商品房，朝阳小区·宏达花苑(补差商品房)，这是当时历史的产物，多种原因造成。”然而，业主认为这并非解决方案，即便是历史产物，其相关损失不应全部由业主承担。

“如果政府说是我们的责任，那么我们必会承担。”8月18日，正商集团相关负责人称。但中国房地产报记者就此问题采访郑州市房管局相关人员时，对方在获悉记者的意图之后，并未就此问题进行答复，仅表示知晓此事，稍后给予记者回复。但截至记者发稿时为止，并未收到对方相应的回复。