江苏昆山第一高楼烂尾记：开发商中宇置业资金断裂

坐上上海地铁11号线延伸线，过了上海嘉定安亭站，就到了江苏昆山兆丰路站。在一片高楼矗立中，中宇国际中心显得那么格格不入。

两架大吊车兀自横在中宇国际中心项目中央，了无生气。在这一方天地里，杂草没腰，没有机器轰鸣声，没有钢筋水泥土碰撞声。

这里本该是昆山花桥的新地标。按照九年前的规划，中宇国际中心包括一幢扇形造型的25层酒店式公寓，即中宇国际公寓和高达218米的48层写字楼及其配套商业裙房，即中宇国际大厦，后者被誉为“昆山第一高楼”，因造型和未拨开的玉米酷似，坊间也称其“玉米楼”。

谁都没有料到，这两栋楼日后竟成为众多利益攸关方甩不开的大包袱。

时代周报记者在烂尾项目现场看到，已结构封顶的中宇国际公寓门洞、窗洞豁开，尚未安玻璃。不远处10米左右，中宇国际大厦仅盖了六七层，钢筋裸露。工地地面上，散布着大大小小的水坑，横亘着的水管还在向外涌水。

何时才能摆脱烂尾命运，接盘侠其谁？时代周报记者深入调查，试图还原这栋昆山第一高楼的烂尾真相。

695户入局

“融入上海、同城生活”等字样，在中宇国际中心项目围墙上依稀可见。但现在，上海客王震(化名)终于接受美梦破碎的事实。他用“夹心层”来形容自己的苦涩和愤慨，“开发商处于资金断链边缘，房子烂尾在即，收房无望，却还得还银行贷款”。

2012年5月27日，在成为中宇国际公寓的首批业主后，王震曾和当时近300户业主一样，沾沾自喜于在这个价值洼地买下一席并满心欢喜憧憬未来。

10年前的8月，在“花桥国际商务城”战略构想下，离上海最近的昆山花桥镇拉开“造城”序幕。

在花桥当地人张梦(化名)的回忆里，如今的花桥镇绿地大道两侧，在2006年前基本是农田。现今A30郊环线干道曾是走私烟小贩们的聚集地。渐渐地，这些被拔地而起的幢幢楼房取而代之。

中宇国际项目就诞生在这场造城运动中。2006年8月31日，江苏中宇置业投资有限公司(下称“中宇置业” )以2511万元总价得到了花桥兆丰路西侧、312国道南侧的那块地皮。

地处上海西北角，在同城效应作用下，昆山成为不少上海客的置业选择地，曾有上海投资客在昆山一举买下19套房。

抄底，是王震买房时的真实想法。中宇国际公寓开盘的前半年，即在2011年底楼市调控政策冲击下，花桥楼市曾普遍降价来吸引上海客。在看了周边壹克拉、通达广场等一圈项目后，王震买下均价8000元/平方米的中宇国际公寓，“当时复式最贵的达到1.3万元/平方米”。

设置在昆山花桥希尔顿酒店的开盘现场，至今仍让王震难以忘却，连夜排队、疯狂抽奖、焦急入场等画面还时不时在他脑海里出现。2012年6月30日，再次加推房源的中宇国际公寓当天去化150套，位列彼时区域销量排行榜第一。在开盘后的一年时间里，中宇国际公寓全部695套住宅房源很快全部售完，买房人多数是上海客户。

受中国首个城市轨道交通跨省项目—上海市轨交11号线北段工程(花桥段)开通的利好，2013年年中花桥楼市一度进入“疯狂”状态，板块内房价一夕之间暴涨8%，部分楼盘售价已经突破1万元/平方米。

涨价带来的喜悦，并不能冲走王震的忧愁。一年多来，中宇国际公寓缓慢的施工进度，让王震提前进入焦灼状态。

1.5亿元缺口

2013年夏天起，王震等中宇国际公寓业主代表们与花桥经济开发区管理委员会、花桥信访办、开发商等进行交涉。是否烂尾，成为695户业主们，最大的困惑。2013年10月26日，来自开发商的确信回复为，2014年5月31日能如期交房。

“当时我们都没有做最坏的打算，”王震称，“2013年年初，业主就已经开始怀疑预售资金并未进入中国农业银行(3.36， -0.05， -1.47%)股份有限公司昆山分行花桥支行(下称”农行花桥支行“ )的监管账户。”

在当下预售制下，经房管部门批准，开发商将正在建设中的房屋预先出售给购房者。由于付款与交房之间存在一两年的时间差，为监管保证开发商不违反诚信义务，各地有商品房预售资金监管办法，以资金监管账户、专款专用、支出审核等方式约束开发商，以保障购房者利益。

昆山花桥所在的苏州市也不例外。按照2010年5月12日出台的《苏州市政府关于批转进一步加强市区商品房预售管理意见的通知》规定，加强商品房项目预售资金监管，商品房项目预收资金应由房地产开发企业全部纳入监管账户，商品房预售许可行政主管部门负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设。

事实上，中宇国际公寓业主的预售资金汇入的是另外一个账户。在时代周报记者收到的文件资料显示，中宇置业被监管的账号应该10532001040003878，而实际操作中全款付清和借贷业主的借款资金汇入另一个非受监管账户30430188000019784.

愤怒的情绪在业主之间蔓延，一部分业主以“不知情”、“霸王约定”等字眼向苏州市银监会进行了举报。

开发商紧绷的资金链，是业主始料未及的。彼时，中宇置业在花桥还有中宇花苑和中宇广场两个已经完工的项目以及中宇新天地地块，从表面上看，一切风平浪静。

不少业主并没有意识到事态的严重性，中宇国际中心项目3.25亿元的销售回笼资金，曾是业主最大的定心丸，“照理说，这笔钱应该足够开发商完成余下的项目建设，”王震回忆说。

在2014年年底江苏经视频道采访中的中宇置业董事长秘书兼事业发展总监李丕械，证实了有这一数字的存在。按照李丕械口述大意，工程进度放慢由于地下车库未被回购导致。车库本是帮昆山花桥经济开发区管委会代建，开发商先出资筹建而后政府回购，但协议后面被终止，多出了1.5亿元的成本。

2015年8月14日，当时代周报记者以业主身份询问昆山花桥经济开发区管委会房产科(下称“花桥管委会” )时，一田姓科长解释为，“即便政府要买也要经过业主同意，不然业主也不会同意”。他向时代周报记者承认，当初政府确实有买的打算，但不满足规划指标，买入打算放弃，开发商只能自己建。

多位业主及相关知情人士向时代周报记者还原了当时的详细“剧情”：2004年，花桥政府以每亩30多万元价格协议卖地约200亩给中宇置业。不久，因国家推行土地招标制，经招标每亩为90多万元。据此，花桥政府与中宇置业实际控制人高立存协商差额部分双方各一半。

作为交换，花桥管委会将入住中宇国际项目。中宇国际大厦和中宇国际公寓地下车库原定配比1/3，管委会拥有2/3，由中宇代建，代建费协商为5000万元，管委会为此支付高立存近2000万元。之后，计划被终止。中宇置业返还花桥管委会此前的支付款和差价的土地款，最后协商为地下车库使用权归中宇置业。

高立存，温州人。江苏中宇置业只是高立存旗下中宇集团的一个项目公司。时代周报记者联系高立存就此事进行了解，但截至发稿，未收到其回复。

质疑也在业主间发酵：多出的区区1.5亿元，是真正导致中宇国际中心项目处于停工的罪魁祸首吗？

十锅九盖

2014年5月底，延期至当年8月的交房时间通知，激化了业主与开发商之间的矛盾。愤怒在2014年10月21日彻底爆发。

按照早前中宇置业提供的施工进度表，2014年年初，中宇国际公寓项目已经封顶，但在随后的半年里，该工程却没有丝毫进展。其间，业主代表曾多次找开发商交涉，“拖延”和“无奈”成为惯用托辞。

据时代周报记者了解，中宇国际公寓的交房时间，曾由2014年8月底的交房时间又延期至2015年5月底。但直至现在，涉及的695户业主仍无法顺利收房。

在过去的3年多时间里，中宇置业的资金漏洞被不断发掘，“十锅九盖”是最形象的比喻。

时代周报记者翻查中国执行信息公开网发现，高立存本人已经被列入失信名单。按照业主交叉信息证实，该网站的高立存确实为中宇置业的高立存。按照其中2013年12月24日立案的(2013)温泰商初字第00674号决议，高立存有260万元借款直至2014年8月5日都未支付。

而这只是高立存旗下公司外债的冰山一角。业主向时代周报记者出具了彼时旗下子公司中宇建设更多的欠债证明。按照这些资料不完全统计，中宇建设前前后后有85万元、116万元、200万元、700万元、255万元未履行偿还的债务。

上述花桥管委会田科长对时代周报记者表示，为此，去年花桥政府不得不买下中宇国际项目的一层(写字楼)，以便中宇集团支付农民工的工资，“我们付了500万元，剩下的500万元等中宇置业交房后才支付。政府跟你们业主一样，现在也是它的业主。”

高立存曾坦承公司资金链趋紧一说。2014年7月20日，高立存在短信中回复澎湃新闻记者：“在云贵川要债，不好意思没时间(面谈)！”

跟中宇置业直接相关的中融信托也浮出水面。中宇置业一离职人士李明(化名)对时代周报记者表示，中融信托曾于2014年7月贷款给中宇置业3.6亿元，抵押物为中宇新天地71.23亩的土地和中宇国际大厦27亩的土地，其中约2.3亿元系归还原中宇置业在中融信托的借款本息。

借新债还旧债，所为何事？据时代周报记者了解，此前的2013年8月，中融-中宇国际公寓项目(二期)集合(查询信托产品)书出炉，该信托规模为2.2亿元，期限12个月；信托资金用于中宇国际中心开发建设，还款来源为中宇国际中心的销售回款。

但在不少业主看来，这笔钱最后并未用于中宇国际公寓的建设。彼时，中宇新天地项目已经被定性为非法集资案件，偿还这笔集资费用远远比完成中宇国际中心项目来得紧迫。

中宇置业集团总经理钟剑锋和现今已升至中宇置业副总经理李丕械在时代周报记者的暗访时透露，目前中宇国际公寓项目还差3000万元左右就能完成交付，只要中宇新天地能顺利出售出去，“资金链就没有这么紧，还可以盘活中宇国际中心项目”。

这样的回复被一些业主质疑，他们曾倡议自救：成立公司以买下车库为条件，提供开发商尾款，希望其完成工程。只是，协商无果。

接盘侠其谁？

当下，中宇置业和业主还寄希望于—政府托底。

现在还很难评判，他们是否一厢情愿之举。“市场经济条件下，本身就存在风险。政府有这个义务帮你去协调，但是政府没有这个权利去接管。政府不可能兜底，也不可能出一分钱来建中宇国际公寓项目。”上述田科长在时代周报记者追问下表示，“中宇置业的外债到底有多少，我们也不知道。如果届时还是资不抵债，也是没有办法。”

目前，当地政府在牵头接洽中宇置业资产出售事宜。据钟剑锋透露，2015年8月14日上午，中宇置业刚和一个深圳开发商协商售卖中宇新天地，“谈判由政府牵头，已经谈了大半年了，进展顺利的话两个月内就会有结果。”

而据时代周报记者了解，接盘侠很可能就是莱蒙国际。时代周报记者看到一份名为《中宇置业集团与莱蒙国际集团战略合作框架协议》的文件，但截至发稿，时代周报记者无法从莱蒙国际确认上述疑问。

田科长确认政府在牵头谈判，但未证实接盘方的身份。“两条腿走路”，他建议措施，业主走法律途径，政府牵头找接盘方。在他看来，中宇新天地和中宇国际大厦项目是中宇置业的优质资产，到了万不得已全部打包拍卖也是一个办法。

昆山封强律师事务所陈宇(化名)对时代周报记者表示，中宇国际项目如果没人接手，一旦开发商申请了破产清算，就会开始财产分配，购房者将按照法院裁定的清偿比例获得相应的偿还，“一般在法院裁决中判定购房者债权有优先，清偿比例往往会比普通债权的比例高”。

记者手记

烂尾楼要如何逆袭？

昆山第一高楼烂尾，并非个案。

8月12日，常州市天宁区人民法院发布公告，常州华光房地产开发有限公司申请破产。曾经以“银河湾”系列产品出名的全国百强房企华光地产，至今仍遗留了多个未开发完成的项目。仅在南京，华光地产尚在开发的三个项目全部宣告资金链断裂，其中一个项目被转手，两个在建楼盘后期还有工程烂尾尚未交付，200多户业主的收房成问题。

事实上，近年来，国内各地烂尾楼新闻不曾停息。在各地烂尾楼案例的利益线条里，资金困窘往往在各个环节里流露。当利益相关方关系破裂，盘根错节的复杂内里以及早就滋生的黑幕乱象，也就成为了外界看不明白的局。

烂尾楼真的是难啃的骨头吗？

有数据显示，中国大部分的烂尾楼项目形成于20世纪90年代中后期，大部分位于市中心办公商业区，具有较高的投资价值。“科学估价”是接盘方解决烂尾楼的核心问题。

事实上，曾经烂尾严重的区域已经给出相应的参考范例。

海南的措施是，采取资产运作的方式加大处置力度，组建具有独立法人资格的海南省资产管理公司，专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产，并向国有独资商业银行偿还资金。在处置过程中，对市场前景好、确有开发价值的项目，有关国有独资商业银行可根据有关规定，给予贷款支持，封闭运行。

广州方面，依靠市场机制的作用，促进和培育国有土地使用权二级市场的发展，通过为“烂尾楼”的依法转让提供更多的渠道解决问题，对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”，通过有形市场交易等方式调整土地使用单位。对建设单位自身原因造成的“烂尾楼”，政府将加大监督管理力度，建立有效约束机制，促使“烂尾楼”续建。

烂尾楼转为经济适用房、艺术仓库等成功案例也有。每个烂尾楼背后的历史有喜有悲，如何“逆袭”，需要深思。