保利广东江门百亿工程陷欠薪门 多地楼盘被曝质量问题

　　保利江门“大都会”欠薪事件背后

　　以霸王条款扣罚承包工头500万元，层层转包致每月少付15%工程进度款

　　因为被保利“江门大都会”项目部以各种理由克扣工钱，又遭到工人追讨工资，湖北籍包工头胡耀明站在长江商报记者面前，眉头深锁，满面愁容。

　　“我在广东做建筑工程超过10年了，像这样的央企地产公司欠薪事件以前少得很。”8月30日，胡耀明对长江商报记者曝料时苦笑着说，由于层层转包、层层扒皮，管理混乱，江门保利大都会项目的数百名农民工遭遇长达3个月的欠薪。其中，仅胡所在的一个外墙班组，就有近100名湖北籍农民工，欠款总额逾50万元，像他这样的小施工班组，在这个商品房项目上多达二十个，“多是湖北、四川等地的农民工”，欠薪总额近500万元。

　　长江商报记者经向多个欠薪农民工、泥工班组负责人、包工头采访后得知，他们之所以如此轻易“上当”，是因为这家房产开发商“来头很大”，是当今中国最负盛名的地产公司之一——保利地产，而保利大都会这个项目也是广东江门当地迄今为止最大的城市综合体项目，总投资高达100亿元。这种茫然轻信，使他们走上了漫漫讨薪之路。

　　近200名工人遭遇欠薪

　　9月1日，广东省江门市蓬江区，秋雨连绵，落在天沙河路新建不久的柏油公路上，路中间的绿化植物在雨中摇曳着宽大的叶子，与之一样清晰的，还有绿化带上连绵不断的广告牌——“江门销冠保利大都会”。

　　一名负责内墙部分的王姓泥工班组长向长江商报记者介绍：“保利大都会一期中宇花园、二期中汇花园主体除部分收尾工程外，大部分都已经完工了，三期中悦花园也已经开始施工了。”

　　他进而向记者哭诉说：“我们是去年7月进场开始施工的，到今年5月，我们这个小班组的工程已全部完工，但几个月过去，还有20多万元的工资仍然没有发放。马上各个学校就要开学了，不少工人家里的小孩正等着这笔钱交学费呢。”

　　为此，老王和班组里十几个工人近半个月来频频向包工头和项目部讨要工资，但均无功而返。“项目部说工资已经发给包工头了，让我们找他要。而包工头又说工程进度款没有足额发放，公司仍差他70多万元没有给，他也没有钱。我们就像皮球一样被踢来踢去。”老王说起来一把辛酸泪，老婆、女婿还有亲家全跟着他在工地上做活，这下可好，欠薪把两家人同时都逼到了墙角。

　　“太欺负人了，就没有这样做生意的。”老王的“上级”包工头曹云听到项目部“工资已经发放”的消息后，显得十分愤怒，“他根本就没有把工资结清，还差我35万元的尾款没有给。另外，施工过程中还存在诸多不合理的‘霸王条款’扣罚工钱，总共扣了我43万元。而且，这不是我一家的个案，所有跟他合作的班组都存在这个现象，多的欠近200万元，少的也有几十万元。”

　　随后，与曹云一样，和保利大都会项目总包方广州富利建筑安装工程有限公司(下称富利建安)签约的另外三个外墙、内墙及砌体的包工头也对长江商报记者证实了此事。

　　“我们家承包的最多，总产值有600多万元，如今还有近100万元被项目部以各种名义扣下来没发。”另一个包工头邵忠华的儿子邵春良对长江商报记者说。2014年7月，邵忠华、曹云、魏建航、严姓老板等四人承包了保利大都会二期中汇花园项目外墙、砌体和内墙的劳务分包施工合同。截至今年5月，工程大体上已经施工完毕，只剩少量收尾工作，但是，各家均被项目部以各种名义扣下了不少工钱，粗略统计约有500万元人民币，近200名农民工的工资没有如数发放。

　　对此，江门保利中汇花园一期项目部项目经理林庆辉在和长江商报记者通话中反复重申，“一切都是按合同办事”。

　　欠薪来自苛刻条款扣罚

　　“我在广东做建筑已经十几个年头了，从没见过这样严厉的扣罚。”

　　胡耀明向记者介绍，比如有一次下班，忘记把一小块外墙施工的贴砖搬走，落在工地一晚上，被项目部发现后直接扣了几千块钱。而更让他感到为难的是，富利建安为了赶工期，曾规定每个班组必须在数日之内找到十多个工人同时进场施工，如果人数不够，就按每人每天500元扣罚，并且所有的罚款都是直接从月工资里扣除，没有任何讨价还价的余地。

　　曹云班组的代班负责人，湖北黄冈人胡文武则对长江商报记者表示，除此以外，合同条款的严苛程度在广东也属罕见。“比如质保金，通常大多数施工项目的质保金都在2%-3%左右，保利大都会中汇花园项目的质保金则是5%；比如每个月支付的进度款，通常别人都发80%-85%，它是70%；再比如保证金，一般项目施工前，包工头要向项目部缴纳10万元保证金，等进场施工十天左右，此部分金额就会被退还，但这个项目要把保证金一直押到最后。”

　　虽然条件苛刻，但天下本来没有赔本的买卖，曹云选择“咬牙”签合同，当然也是为了盈利。“这个合同的单价在市场上属中等偏低水平，如果一切顺利的话，我本来还是可以有7%左右的利润，但随后一连串的扣罚和返工成本，让我现在已经亏了几十万。”曹云坦陈，其中最让人感到憋屈的，就是内墙的空鼓问题。

　　曹云说，“富利建安在合同上并没有要求说要‘零空鼓’，而且这在实际操作中也是不可能实现的，但项目部就是抓住内墙空鼓的‘小辫子’不放，一而再再而三地要求返工，返了两次工还没达到他们的要求，又从外面请人来做，结果算出要37万元的空鼓修理费用，都不带商量的，直接就从我的月度进度款里扣除了。”

　　负责过空鼓维修的胡文武解释称：“空鼓本来就是避免不了的，只能说尽量少一些，通过两次返工修补，已经弄得很好了，37万元几乎相当于可以把整个内墙抹灰重做一遍。”

　　实际上，各家施工班组的争议焦点，也都在这个空鼓修理费上。胡文武说：“我们修空鼓一般是两到三名工人，从头到尾实打实补一遍大概需要一周时间。结果项目部在外面请了十多个人修了一个月，这些人大多是不专业的，而且做工时多有偷懒的情况，每天做三个小时活，居然能算半天的班。空鼓修理费就是这样折腾出来的。”

　　“如果真想把活做好，就应该在材料上下工夫，用一种叫富力特的胶粉(腻子粉)拌在沙墙里，能让沙墙里的水分不扩散，让空鼓更少。但实际上能这样做的很少，毕竟成本要高出40%左右。”胡文武说。

　　“修补空鼓的37万元，加上之前零碎小事扣掉的6万多元，我在这个项目上足足被罚了43万元，如果不是这一笔钱压着我，也不至于给农民工发不出工资。”曹云叹道。

　　层层转包管理混乱

　　曹云等人走投无路，想到了拿起法律的武器，希望借此维权讨薪，但此时，他们恍然发现自己走入了另一个早已埋好的“陷阱”。

　　在曹云和富利建安长达17页的劳务分包施工合同上，没有出现过任何一个公章，甚至连“富利建安”的字样都没有出现，在乙方泥工班负责人签名栏上，有曹云按着手印的签名，签约时间为2014年7月15日，而在甲方一栏中，仅填着“江门保利中汇花园一期项目部”，代表人签名处写着“陈大余”“刘伯信”，时间为2014年8月20日。

　　据曹云介绍，刘伯信是此前保利中汇花园的项目经理，不过已经调走了，新来的项目经理原是中宇花园的，叫林庆辉。“此前，刘伯信曾口头对我们许诺，等工程结算，之前的零琐扣罚一律免除，然而，在刘调走林接班后，这个口头承诺也随之成了空头支票。”曹云说。

　　在《劳动合同法》第十七条中，明确规定劳动合同应当具备的条款，第一条就是用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人。也就是说，这一份没有用人公司公章、用人公司法人签名的合同，是不具备法律效应的。

　　问题不仅仅出在这里。曹、邵、魏、严、胡等多人均向长江商报记者表示，从去年7月施工开始至今，他们从未见过富利建安的公司负责人和任何公章，更不要提保利方面的负责人，唯一见过的，只是一个叫赖小明的私人老板。能证实保利和富利建安在这里的存在证据，只有那一块块广告牌和项目部门前悬挂的招牌。

　　实际上，保利大都会这个巨型工程其中的商品房项目，已经经历过至少5次转包。第一层是保利发包给富利建安，第二层是富利建安转包给赖小明等人，第三层是赖小明分包给曹邵等人，第四层是曹云分包给外墙班组胡耀明、内墙班组王某等人，第五层再由胡耀明将具体的活分给他带来的农民工去做。

　　《建筑法》第二十八条明确规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

　　这也就是说，这个工程一开始就“跑偏了轨道”。层层转包、层层扒皮，导致管理混乱，工程质量和农民工权益都得不到保障，各级维权艰难重重。而令人惊讶的是，转包始作俑者广州富利建安竟是保利的子公司。富利建安官网显示，公司成立于1993年，隶属于中国房地产企业综合前五强——保利房地产(集团)股份有限公司，注册资金一亿元人民币。

　　修补空鼓的37万元，加上之前零碎小事扣掉的6万多元，我在这个项目上足足被罚了43万元，如果不是这一笔钱压着我，也不至于给农民工发不出工资。——曹云

　　起底保利江门大都会违法转包灰幕

　　总承包商广州“富利建安”为保利子公司，其他单位须挂其名下才能施工

　　保利地产2013年进入江门，2013年10月保利大都会首次开售，短短2个月实现7亿元销售金额，轻松摘取江门销冠，2015年5月28日，保利大都会商品房一期项目中宇花园首批780户单位交付。

　　据保利大都会二期项目中汇花园4个施工班组负责人近日向长江商报记者透露，自2014年7月至2015年5月工程完工，保利大都会项目共欠薪逾500万元人民币。其中，保利大都会“大包方”，保利旗下子公司广州富利建安存在涉嫌违规转包、监管缺位、质量存疑等诸多问题。由欠薪牵扯出的富利建安违规转包问题早已在华南地区大面积普遍存在，更是其迅速攫金、疯狂扩张的基本模式之一。

　　保利江门项目违法层层转包

　　在我国，多部法律都明令禁止转包行为。

　　《建筑法》第二十八条规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”

　　《合同法》第二百七十二条也规定：“承包人不得将其承包的全部工程转包给第三人或者将其承包的全部工程以分包的名义分别转包给第三人。”

　　同时，《招标投标法》第五十八条中还明确：“中标人将中标项目转让给他人的，将中标项目肢解后分别转让给他人的，违反本法规定将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人的，或者分包人再次分包的，转让、分包无效，处转让、分包项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；可以责令停业整顿；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照。”

　　从实践中看，转包行为有很大的危害性。一些中标人将其承包的中标项目压价倒手转让给他人，从中谋取不正当利益。从工程建设领域来看，中标人转让中标项目，形成“层层转包、层层扒皮”的现象，最后实际用于工程建设的费用大为减少，导致严重偷工减料；一些建设工程转包后由不具备相应资质条件的包工队承揽，留下严重的工程质量隐患，甚至造成重大质量事故。中标人擅自将其承包的中标项目转包，也违反了合同法律的规定，破坏了合同关系应有的稳定性和严肃性。

　　从合同法律关系上讲，转包行为属于合同主体变更的行为，中标项目转包后，中标人由原承包人变更为接受转包的新的承包人，对合同的履行不再承担责任。而按照合同法的基本原则，合同一经依法成立，即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更合同，这里的变更包括合同内容的变更和主体的变更等。招标采购合同的订立是招标人和中标人双方的行为。招标投标活动中，招标人按照公开、公平公正的原则，经过一系列严格程序后，择优选定中标人与其订立招标采购合同。中标人将中标项目转让给他人，是擅自变更合同主体的行为，违背了招标人的利益，法律对此是不允许的。

　　既然有三部法律都对转包行为明令禁止，保利地产和下属子公司广州富利建安仍然我行我素，顶风而行自然有着更深的原因。

　　既是开发商又是总承包商

　　广州城建开发工程咨询监理有限公司专家俞昆曾在研究保利地产的成本管理特点时指出：“保利在2006年IPO之后发展犹如脱缰之马，营业额三年‘三级跳’至155亿元，迅速崛起成为中国房地产企业前三位，各种原因，与保利特有的成本管理体系不无关系。”

　　俞昆认为，保利成本管理体系中，几个鲜明的特点中，其一就是“私营承包商”战略合作挂靠模式，直接对这些“战略合作私营承包商”竞标和发包，使保利“既是开发商又是总承包商”。

　　为了实现这种发包方式，保利专门成立由保利控股的建筑施工企业——广州富利建筑安装工程有限公司，经过几年的运作，富利建安已升级到施工总承包一级资质。同时，保利将具有装修施工二级资质的广州市佳利装饰工程有限公司和广州保利数码科技有限公司纳入到富利建安。

　　此后，源自保利地产的所有建安工程均通过邀请招标方式由富利建安做总包，再对“私营承包商”分包，由中标的“私营承包商”和富利建安签订分包合同。精装修工程基本由佳利装饰承接，直接对装修小“私营承包商”发包，智能化工程由保利数码承接，再直接对小“私营承包商”发包。

　　事实上，在2008年以后，保利地产在华南地区几乎所有的地产项目都是如此操作，前文中曾在广东做工十余年的湖北籍农民工胡文武和胡耀明，此前均曾在广州市地产项目保利花都水晶城和中山市地产项目保利国际广场做过建筑工程，总承包方也都是这家富利建安。“欠不欠薪得看富利建安把项目分包给谁，运气好一点，像在中山做的项目，就会比较顺利，运气不好，碰到了黑心的承包商就会百般刁难，比如广州的保利水晶城和江门的保利大都会，都有欠薪现象。”胡文武说，“即便实际上是外面其他的企业在做工程，也必须挂上富利建安的名。有一次中天集团拿到了保利的项目，他的员工穿着‘中天集团’的工作服施工，也被项目部叫停。他们不允许出现富利建安之外其他的‘声音’。”

　　可通过法律手段追讨工资

　　“实际上，层层转包、层层扒皮，利益受到损害的就是最底层的农民工。”北京盈科武汉律师事务所吴良涛律师曾受理过不少类似的案件，他在接受长江商报记者采访时表示，“由于承包方、分包方赖小明等人没有建筑资质，如果打官司，法庭上首先就会认定这个合同无效，但第二，由于双方存在实际的劳务关系，关于劳动报酬计量方式又不得不依赖于这个合同。”

　　吴良涛称：“这个官司要打的话得一分为二地看，底层农民工的欠薪维权较为简单，向项目方和包工头追讨即可。而包工头与层层转包的上级以及项目总包方的维权就较为困难，双方对于实际工程计量部分有争议的地方，法院一般会判由第三方具备司法鉴定资质的单位重新进行审计，但审计定额一般会按总包方的单价计算，往往高于承包方层层转包后的实际市场价格，最后也只有想办法折中解决。”

　　实际上，在江门保利大都会中汇花园长达一年的项目实施过程中，保利地产和富利建安的监管缺位是显而易见的，而由于层层转包引起的劳务纠纷、欠薪问题在保利地产和富利建安的多个地产项目上亦屡有发生。

　　“富利建安的摊子太大了，在广东同时有10多个项目开工开建，哪有那么多的人力、财力去管理和建设？拆东墙补西墙、层层分包在所难免，而基本每一个项目，富利建安在临近工期结尾时就会换人，有时是换项目经理，有时连施工员、计量员都一起换了，成了常态。”胡文武认为，这种在整个施工过程中常态化的“拖”字诀大量存在，而收尾时的故意调岗也在无形中延长了结算工作。

　　广东志成达律师事务所王加红律师在了解了案情后对长江商报记者表示：“首先，广州富利建安及转包方显然存在转包、分包违法行为；其次，富利建安又违反了劳动法，对实际存在劳务关系的农民工没有社保、工伤保险和加班费等保障；第三，对于双方争议较大的内墙空鼓计量部分，富利建安及其转包方未出具任何发票，缺乏事实依据，需重新计量。通过法律手段，我相信能为农民工讨回应得的血汗钱。”

　　9月1日，中汇花园项目部给邵春良(邵忠华儿子)打电话，希望他能在9月2日到项目部来“签字拿钱，解决问题”。“我不能去。”邵春良对长江商报记者说，“他们不会按合同总产值足额发放工钱的，签完字只给我30万，双方两清，那剩下的钱怎么办？大几十万的农民工工资我上哪儿找钱去发？”

　　9月2日，长江商报记者再次来到江门保利中汇花园一期项目部，项目经理林庆辉避而不见，另一林姓责任人对长江商报记者表示：“我们所有的行为都是按照双方之前签订的合同执行的。现在是一让再让，总不能你说多少钱我就发你多少钱吧？我们现在正在请求政府部门劳动仲裁，由江门市蓬江区棠下镇劳动所出面，我们将积极配合，解决问题。”

　　棠下镇劳动所叶所长对长江商报记者表示：“问题正在想办法协商解决，劳动所也正在努力做各方的沟通工作。”

　　这一天，问题仍然没有得到解决。

　　雨越下越大，数十名农民工冒着雨站在项目部门口，等待劳动所和项目部给个说法，他们的眉头拧成一团。在远处，保利大都会三期中悦花园项目正在有条不紊地开工，马路边，售楼部挂出的鲜红巨幅广告牌在雨中显得格外醒目。

　　这个官司要打的话得一分为二地看，底层农民工的欠薪维权较为简单，向项目方和包工头追讨即可。而包工头与层层转包的上级以及项目总包方的维权就较为困难。

　　——北京盈科武汉律师事务所吴良涛律师

　　保利子公司——广州富利建安公司，成为保利“江门大都会”项目的总承包商。

　　保利“快周转”模式成质量问题祸首

　　副总余英向记者坦承：滚动式开发已不适合现在三五十亿拿一块地的情况

　　交房不久房屋便出现墙壁开裂、漏水，电梯突然下坠等问题，以产品品质著称的品牌房企保利地产陷信誉危机。

　　截至目前，保利武汉市场累计储地待开发量近400万方，约是企业4年的去化规模(以2014年销售量计算)，为企业持续大规模的开发模式提供了充足的土地资源。

　　在8月中旬举办的2015博鳌房地产论坛上，保利地产副总经理兼华中华南董事长余英在接受本报长江商报记者专访时称，“在当前的拿地模式下，如何在短期内尽快地实现销售，才是企业竞争的关键。”余英认为，过去那种滚动式开发已经不适合现在三五十亿拿一块地，半年付清的情况，在现在高地价的情况下，快周转才是大房企发展的法宝。

　　然而，“快周转”背后却是频频出现的房屋质量问题。近年来，保利在武汉、北京、上海、南京、昆明等地陆续曝光质量问题。

　　对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示，保利奉为制胜法宝的“快周转”战略，是一种快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜的战略，该战略致使楼盘质量问题频频发生，不仅损害了消费者的利益，更会砸掉企业的金字招牌。

　　保利深陷“质量门”

　　保利蓝海郡是湖北保利投资有限公司于2011年进驻南湖新城板块开发的项目，占地面积9.2万平方米，总建筑面积32万平方米，共有12栋带电梯的高层住宅，高度在29至33层不等。

　　在武汉保利蓝海郡论坛上，各种问题被业主曝出。电梯突然下坠或哐哐做响，真实上演电梯惊魂；业主车辆被盗、车胎被戳、玻璃被砸，却因在监控盲区，找不到破坏人；物业违规收费、监管失职；车库只售不租，高额停车费和服务费，使得汽车停在露天和路面，人车混杂，业主安全堪忧。

　　此前，亦有多名业主向长江商报记者投诉，他们购买的保利蓝海郡小区普遍存在屋顶漏水现象。小区还屡次发生电梯下坠事故，亲历电梯事故的业主迄今仍胆战心惊。

　　长江商报记者实地探访发现，蓝海郡的质量问题并非保利楼盘深陷“质量门”的孤例，仅武汉地区，保利时代楼梯间内墙起皮，保利花园多栋楼出现开裂、漏水等，保利的楼盘质量问题频现。此外，近年来保利遍布全国的多个楼盘也均出现过诸如此类的质量问题。

　　2014年4月《中国经营报》称，南京保利中央公园在开放样板间后，被100多名业主维权。不少业主反映，合同中3500元/平方米的装修标准与在样板间看到的实际情况严重不符。比如，项目使用的釉面砖，远低于普通精装所用的地砖价格；马桶虽是知名品牌，却是已经淘汰多年的系列；不过，诟病最多的还是海尔油烟机和燃气灶。

　　同时，据中国之声《新闻晚高峰》报道，北京市2013年执行“限价”政策，不管是期房还是现房，都严格遵循价格管控的要求，预售证审批不得高于前一期以及周边项目价格。于是，不少开发商推出了“捆绑精装修”的销售方式，通过精装修价格来拉升总利润，保利地产正是其中一个。

　　2013年8月，位于北京南城大兴区，被保利地产称为“首次置业第一盘”的春天里三期项目开盘。正式选房前，项目由毛坯改为精装，除购房款，业主需另交几十万元的装修款项。然而，业主们收房时却发现，灶具由日本樱花变成了北京樱花，洁具也是山寨的马可保罗，地板甲醛超标高达六倍。合同中约定的品牌变成了山寨货，房屋设计更是缺陷重重。

　　2012年1月，《时代周报》曝光了保利位于长沙的麓谷林语项目，交房不久房屋便出现墙壁开裂、漏水等问题。

　　另据《每日经济新闻》同年10月的报道显示，保利集团2008年开发的北京保利西山林语别墅也陷入质量危机。一业主称，2009年他买下西山林语的一套别墅，随后的三年时间里却被豪宅无电、漏水等多个质量问题搅得心力交瘁。对外宣称装修费高达250万元的顶级豪宅，第三方房屋检测机构检测后发现，别墅存在80处共性和个性质量问题。同时，西山林语小区11位业主反映，漏雨、漏水、电路故障是该小区房屋质量存在的共性问题。

　　快建快销背后藏隐患

　　“在当前的拿地模式下，如何在短期内尽快实现销售，才是企业竞争的关键。”在接受长江商报记者专访时，余英表示，保利对武汉市场一直很看重，未来武汉要形成100亿的销售规模，成为保利第二梯队(第一梯队为北上广深)的主力。“九省通衢，千湖之城，武汉的市场很大，这些年一直卖得很好，供地量大，房屋供应量和消耗量也很可观。”

　　截至目前，保利武汉市场累计储地待开发量近400万方，约是企业4年的去化规模(以2014年销售量计算)，为企业持续大规模的开发模式提供了充足的土地资源。而且，余英告诉本报记者，“在武汉地区，保利还会接着拿地，拿更多地。”颇有停不下来的意味。

　　保利手持的利器是“快周转”策略。一位业内人士表示，保利地产多年来坚持走普通住宅的开发路线，并加速“现金、土地、可售房源”的周期循环，提高资金运转效率，实现业绩的快速增长。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉分析道，保利提倡的“快周转”是一种快速开工，快速销售，以标准化、规模化取胜的战略，产品的定位大多是满足刚性需求的中小户型住宅。在这种战略下，通过加快资金、土地以及产品的周转速度来实现业绩的快速增长。企业采取的这种策略导致楼盘质量问题频频发生，这不仅伤害了消费者的利益，更会砸掉企业的金字招牌。

　　“高地价不断侵蚀着房地产行业的利润。”克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟说，对于绝大多数品牌房企来说，从拿地开始，很多项目在8个月内入市，有些项目甚至只要6个月时间就可以上市。一位不愿具名的承建商中层领导向长江商报记者坦言，“因为赶工期，短时间内就把项目的分期工程全部建造完成，交付之后楼盘出现质量问题也在意料之中。”

　　同时，杨科伟称，从设计环节开始，品牌开发商就对各个环节的成本严加控制。有的项目公司甚至去找“马路”装修施工队，在项目层层分包之下，项目质量自然难以确保。

　　可是，高价拿地，快速卖楼，如何保持销售毛利率？

　　韩长吉称，保利凭借着雄厚资金实力来保持销售毛利率。保利的资金实力一方面得益于其“快周转”的运营模式，“快周转”使企业实现业绩飞速增长并维护了资金链的稳健；另一方面，保利积极地在贸易地产、养老地产以及旅游地产市场上排兵布阵，多元化的运营方式提高了企业的整体盈利水平。

　　此外，保利有着广泛的融资渠道，不仅有银行贷款、股权融资、债券融资，还和信托等机构建立合作关系。高周转避免企业出现资金链断裂，降低了企业的运营风险。

　　行业或面临大规模洗牌

　　“房屋质量问题给保利带来的信誉危机是不可忽视的因素。”一位不愿透露姓名的分析人士曾向媒体表示。韩长吉也提出，品牌房企质量问题频发以致信誉危机，主要原因是企业采取“快周转”的战略。

　　这种战略往往看重销售成绩而忽视产品质量，在楼盘的建造过程中追求速度，并且对各个生产环节的成本严加控制，有的房企为了最大限度地压缩人力、物力、财力，甚至去找当地的一些小型开发商代工生产。此外，监管不严、处罚过轻也成为产生质量问题背后的推手。

　　对此，中国消费者协会投诉部主任邱建国认为，一方面要考虑建筑设计过程是否周全。同时，“房屋质量的标准还有一些缺陷。”譬如，毛坯房在交房时有《住宅工程初装饰竣工验收办法》等国家强制标准，然而，精装房则没有国家强制执行的验收办法。住建部相关负责人的回复是，“由于验收时，不同开发商用的材料、装修方式等难以制定统一标准，因此精装房验收标准出台的难度极大。”

　　一位不愿具名的房屋建筑公司资深工程管理经理表示，如果仅从建筑材料、施工标准来看，相较十几年前，已经进步很多。目前普遍出现的质量问题，更多是施工中产生的问题，导致这一现象的原因很多，建筑工人便是其中一个。“眼下大多数建筑工人流动于各个工地。由于流动频率太高，对他们来说，更在乎的是建筑施工的速度，因为他们的收入是根据施工量来定的，干得越多越快，赚得也就越多。”

　　不过，绿城集团总工程师孙国梁曾说，技术工人的问题并非难以解决。只要在施工过程加强管理，房屋的建筑质量是可以得到保证的。然而，和技术工人一样，建筑施工企业中那些有经验有能力的管理人员数量并不充足。

　　清华大学建筑系主任吴维佳表示，房屋应该有一个不断维护监管的过程。在欧洲，房屋10年要进行一次检查，确保质量达到交房时的要求。但在国内，建筑方很少有这方面的维护，这需要管理部门狠抓这件事。

　　对此，专家还建议：“买房前要仔细查看规划图、建筑设计图。交房时也应仔细验收，避免一些房屋质量问题。”

　　余英曾表示：“在降低成本这一块，我相信各个企业基本上都做到了极致，而为了降低成本，很多企业牺牲了产品的品质。”

　　“未来市场竞争将越来越激烈，市场会淘汰掉一批产品频频出现质量问题、失去消费者信任的企业，行业将面临大规模洗牌。”韩长吉对长江商报记者说，采取“快周转”模式的房企会继续把目光盯准中小户型住宅，在这一细分市场精心耕耘的同时，企业将实现转型，寻求多元化发展。企业将向“房企+X产业”模式转变，以产业为依托，地产为载体，业务向多元化的旅游、养老等产业转移。

　　未来市场竞争将越来越激烈，市场会淘汰掉一批产品频频出现质量问题、失去消费者信任的企业，行业将面临大规模洗牌。

　　——中投顾问房地产行业研究员韩长吉

　　位于武汉市洪山区的保利蓝海郡小区因停车费太贵，业主随意将车停放。小区外拥挤的街道与小区内空空的地下车库。

(责任编辑：DF010)