深圳：商品房配建保障性住房小区不得隔离

　　【财新网】（记者 郑丽纯）深圳人才住房和保障性住房的住户，可与商品房业主共享小区配套设施，双方执行统一的物业管理收费标准，匹配同等的权利与义务。

　　9月7日，深圳最新一期的政府公报显示，深圳市住房和建设局日前印发了《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》（下称《办法》），做出了上述规定。《办法》自发布之日起施行，有效期为五年。

　　在深圳地区，政府主要通过城市更新及土地招拍挂两种方式向市场供应土地。开发商获取土地资源后，需要配建一定比例的人才住房和保障性住房，再由政府回购。但政府回购价格普遍低于拆迁成本，开发商势必将成本转嫁至购房人身上。随着房价走高，商品房与政策性住房混居后，围绕公共资源分享出现争议。

　　以深圳龙岗区金御半山小区一期为例。今年7月，726户公租房租客入住新房，与832户商品房业主为邻，双方将共享花园和车位。商品房业主强烈要求与公租房隔离管理，但住建部门要求租购同权。（详见财新网报道“公租房与商品房户数相当 深圳出现混居后遗症”）

　　此次深圳出台《办法》，意在规范人才住房和保障性住房的配建程序。《办法》规定，深圳新增的人才住房及保障性住房项目，从一开始的规划、建设，再到预售、移交房源，各个环节均需要达成“监管协议书”的要求。区住房保障部门可以委托人才住房专营机构或直接作为监管主体，与开发商签订监管协议书。

　　监管协议书明确：人才住房及保障性住房需要与同项目商品住宅保持一致且总体和谐；两类不同房屋公共区域装修标准一致，前者坐落布局应当能方便共享小区设施及物业管理。

　　人才住房及保障性住房住户与商品房业主享有同等的使用住宅区内所有公共配套设施的权利；执行住宅区统一的物业管理收费标准，享受同等物业服务，承担同等义务。

　　若配建项目不符合监管协议，则将会影响到商品房预售。规划国土部门在办理预售许可时，应当先征求监管主体意见。监管主体核查确定配建项目是否符合监管协议要求。

　　《办法》还规定，人才住房和保障性住房交付使用后，日常物业管理应当纳入所在小区统一管理。开发商不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。

　　隔离问题并不只是出现在深圳。北京开发商在商品房小区配建自住型商品房、限价房，在两种类型房屋建设隔离墙，引起政策性住房一侧业主不满。当地政府介入后，亦要求限期拆除隔离措施。（详见“商品房配建保障房“后遗症”爆发 龙湖北京小区隔离墙难拆”）

　　深圳此次发文表明了政府的态度。《办法》还提及，深圳人才住房和保障性住房将以集中配建为主、分散配建为辅。采取何种模式配建，取决于户型面积差异及配建规模。

　　城市更新项目配建人才住房和保障性住房体量较大，则独立占地。人才住房和保障性住房与项目中的商品房户型面积差异偏大，亦或是配建的建筑面积较大，适用于集中配建。

　　反之，若商品房和配建住房户型面积接近，或配建房屋建筑面积较小，不足以成栋或单元，则采用分散配建的方式。即先不确定人才住房和保障性住房的坐落及户型，整个项目以商品住房的同等标准建造，待商品房预售前由监管主体在整个项目中随即抽取选定人才住房和保障性住房的房源。

　　但也有法律人士认为，人为把不同类型的房屋强行搁在一块，势必为日后冲突埋下隐患。建纬（深圳）律师事务所的律师颜雪明认为：住户与业主、政策性住房业主与商品房业主之间的矛盾背后是物权冲突，应该科学划分物业管理区域进行管理，最大程度地保障业主物权。