商品房和保障房不得隔离 龙湖北京小区“拆墙”倒计时

　　【财新网】（记者 侯雯）北京市住建委要求开发商拆除小区内商品房和保障房之间的隔离墙，8月31日是划定的最后期限。

　　财新记者当天走访位于东坝的小区“首开龙湖天璞”，发现原先的铁门还在，只不过贴上了一条蓝色横幅，上有“临时施工围挡”字样。另一个受到关注的小区，是龙湖位于丰台区的“玉璞家园”，一堵砖红色雕花围墙依旧矗立。

　　拆墙之争已持续两个多月

　　“首开龙湖天璞”和由两栋自住型商品房构成的“首开龙湖学府苑”，同在北京东五环东坝区的商品房小区。2017年6月，该小区陆续交房，237户自住房的业主发现：两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。

　　“学府苑”的业主认为，设置隔离带后，小区的绿化明显偏向“龙湖天璞”，购房合同中30%的绿化率没有达到，且隔断后自住房容积率从原先规划的2.2上升到3.4。并且，“学府苑”的业主还不能从“龙湖天璞”的正门进入小区，200多户居民仅有一条出入道路，遇到突发事件，或有疏散隐患。因此，学府苑的业主要求拆除这一人为屏障。

　　财新记者走访发现，目前通向“学府苑”主要入口的道路正处在施工阶段，道路泥泞，垃圾遍地，与正门主路对比鲜明。“学府苑”内有一套简易儿童游乐设施，但两栋楼前的活动空地较为有限。自住房楼内一梯四户，户型狭长似“刀把状”。两栋楼一层的窗户下面，沿着外墙边缘种了一圈绿植和花卉。

　　无独有偶，龙湖位于西三环的限价商品房小区“玉璞家园”和商品房“西宸原著”也出现了类似的情况。“玉璞家园”于2016年3月交房，共有923户，与隔壁“西宸原著”被一堵高墙隔离起来。从3月起，限价房业主就要求打通用于分隔两类住宅的高墙。“玉璞家园”业主认为，拆墙事关全体业主的尊严与权益，依据明确、诉求合理，唯有拆墙才能能保障生活品质与资产完整性。3月27日，丰台区规土委员在收到业主集体书面维权书后，就该墙性质作出鉴定：“未取得《建设工程规划许可证》，属城镇违法建筑。”

　　此后，两类业主各自挂起横幅维权进行舆论战，两起“拆墙”事件汇成公共话题。双方矛盾围绕容积率、绿化率、和消防通道展开，进而上升到物权归属和阶层对立，事件在社交平台上迅速发酵。

　　业内人士指出：在实际操作中，各家开发商都会用各种形式隔离开两种产品类型的物业，有的使用实体墙、铁栅栏，有的采用绿化带软隔离。即使同一个物业公司负责管理，也会区分成两个团队，“毕竟两边的房价、物业费和后期的维护成本都不一样”。

　　财新记者走访了同在东坝区的恒大地产东坝南区地块，该地块内的自住房项目“恒大江湾”，售价2.2万元／平方米，其与售价11万元／平方米商品房“恒大华府”，同样设有施工隔离。从外观到小区绿化景观等，自住房和商品房均有明显差异。

　　商品房原地配建保障房产生“后遗症”

　　追根溯源，这是北京市供地时要求商品房地块原地配建保障房带来的“后遗症”。

　　此次事件涉及的自住型商品房、限价房都是目前北京主要的保障性住房。自住房价格比周边商品住房低30%左右，五年内才能上市，上市后收益的30%须上交。限价房更是在供地环节即限制未来房屋售价，原则上比周边同类商品住房低20%-25%。保障性住房供应量较少，采用轮候、摇号配售制，许多楼盘的中签百分比都在个位数。

　　以“玉璞家园”、“西宸原著”所在地块为例，当年的土拍公告要求：限定地价上限，竞拍到这一上限之后，开发商开始竞报“限价商品住房”配建面积。

　　2014年2月14日，龙湖地产以35.7亿元中标，承诺配建5.4万平方米限价商品房。该地块总规划面积为22万平方米，溢价率为48.1%。其中，限价商品房价格为2.1万元/平方米。除去商业与限价房面积，住宅部分折合楼面价约6.8万元/平方米。这一商品房的地价成本远高于限价房的房价。

　　这意味着，开发商从一开始就清楚，商品房产生的利润需用于平衡配建的限价房。最终，“西宸原著”被规划成了双拼别墅和叠加别墅，户型分布在300-400平方米，项目单价平均在16万元/平方米，总价不低于2000万/套。仅仅一墙之隔，“玉璞家园”的户型则为50-60平方米，项目限价2.1万元/平方米。

　　两类住宅均由龙湖旗下的物业公司管理，但由两个团队提供服务。“西宸原著”的物业费为每月9.9元/平方米，“玉璞家园”的物业费为每月3.3元/平方米。

　　接近龙湖人士指出，龙湖西局地块在拿地时，政府并未规定，两种类型的商品房不允许设置隔离。

　　限期拆墙

　　2015年8月1日，北京市住建委发布《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》，其中第十一条要求：实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。这一文件是在龙湖拿地前出台的，但并不意味着隔离设施就可以维持现状。

　　从6月中旬至7月底，在多次约谈了相关房企后，政府有关部门出台了初步指导意见：拆除隔离墙。

　　8月23日，北京市住保办组织召开“北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会”，指出分隔问题是政府重点督办问题，要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除。会议提出，9月1日起各部门将组织专项检查，如未拆除的进行强制拆除；对不予拆除的单位列入黑名单，不排除在资质、网签等方面进行处罚。

　　8月25日，北京市住建委在官方微博“安居北京”发布消息：开发商在小区违法设置隔离不批预售、暂停网签。对于拿到预售证再增设隔离的开发商，住建委要求其限期整改：8月31日前拆除，9月1日开始检查。

　　据财新记者了解，北京市被约谈的房企有20多家，但由于目前均尚未交房，因此业主争议没有龙湖上述小区激烈。面对业主的申诉，龙湖方面回应，龙湖一定会积极配合政府，妥善处理现在的问题。

　　据业主反馈，龙湖方面采取的整改措施主要是增补绿化，同时协调商品房和自住房业主进行沟通，并等待政府后续指导意见。

　　财新记者 黄子懿 亦有贡献