恒大暂缓规模专注业绩 放缓增速降杠杆

　　恒大暂缓规模专注业绩 战略转型初见成效

　　张歆晨

　　中国恒大（03333.HK）暂缓对于规模的追逐，并将注意力转向了收益质量的提升，仅仅半年时间，已然取得立竿见影的效果。

　　8月28日，该集团发布2017年度半年业绩报告，公司实现营业收入1879.8亿，同比增长114.8%；毛利润673亿，同比增长247.7%；归属股东的核心净利润为188.3亿，同比大涨832.2%。

　　考虑到下半年才进入房地产行业的营收结转高峰，恒大全年业绩超预期或已成定局。在此之前，该集团曾披露将在今年达成净利润243亿，以及2017~2019年3年累计净利润888亿。从今年上半年的收益情况来看，该目标极有可能超额实现。

　　净利润大增8倍

　　经过连续多年的高速扩张，恒大的总资产规模领跑同行。截至2017年6月30日，恒大的总资产约1.4万亿~1.6万亿元，较2016年年底上升10.5%。

　　鉴于公司有意识降低财务成本、提升收益质量，恒大上半年经营业绩表现抢眼。公司实现营业收入1879.8亿，同比增长114.8%；毛利润673亿，同比增长247.7%；归属股东之核心净利润188.3亿，同比大涨832.2%。

　　盈利的增长，得益于利润率的提升。数据显示，恒大集团今年上半年毛利率35.8%，较2016年末期的28.1%提升约28%，净利率12.3%，较去年底的8.28%提升约32%；核心业务利润率14.5%；几项盈利指标显著提升，且回归到公司上市之初的理想状态。收益质量的提升，使得公司股东回报率51.8%，同比大幅增长43.6%。

　　市场对于恒大收益质量的提升早有预期，因该公司在年初将“效益”提高至集团战略高度，在多个维度展开精细化的收益质量管理，该集团董事局主席许家印更于集团内部亲自发话，要狠抓效益，从2017年起保持规模适度增长的基础上实现“规模+效益”的双增长。

　　该集团表示，公司利润的增长主要得益于三个方面的因素，一是连续几年合同销售额的增长带来营业收入的大幅提高，二是精品策略使得产品附加值增加，三是内部运营能力的增强有效地降低各项成本。

　　首先是合同销售方面，恒大在2015年获得销售金额2013亿，同比增长53%，2016年销售金额3734亿，同比增长85%。上半年，恒大的市场表现延续了去年的凌厉势头，实现销售2440.9亿，同比增长72%，已完成年度销售目标4500亿的54%。

　　此外该集团披露的数据显示，公司上半年新开盘仅79个，而下半年新开盘项目多达约223个。充足的货量之下，恒大今年销售突破4500亿的年度目标成为大概率事件，这将有效保证该公司2017年乃至未来两年的营收及利润增长空间。

　　其次，该公司通过资本运作大幅降低财务成本。恒大在上半年通过引入战投、偿清永续债等多个资本运作显著降低财务费用。例如该公司7月3日公告称，已在赎回全部永续债，从而消除了用于债券持有人对股东收益的吞噬。去年年报显示，恒大共持有永续债1129亿，永续债持有人应占利润为106亿，此次偿清永续债意味着今明两年恒大归属股东利润将实现大幅增长。

　　根据大摩的测算，光是1129亿元永续债的赎回就能给公司释放逾百亿元股东利润，相当于上半年净利润的约1/2。

　　种种迹象显现，恒大通过强化内部管理、优化资本结构，释放出潜在的盈利增长空间。摩根士丹利、德意志银行、美林美银、中银国际等国际投行纷纷看好恒大盈利能力提升，德意志银行预计，未来三年恒大盈利年复合增长率可达63%。

　　恒大集团董事局副主席、总裁夏海均在28日的业绩发布会上表示：“未来我们不会追求规模达到第一，但要追求利润达到第一，恒大权益的经营绩效达到第一。”

　　放缓增速降杠杆

　　随着国内房地产市场步入新的调整周期，主动降杠杆，已经成为诸多地产公司的共同诉求。今年上半年，已经披露了中期业绩报告的碧桂园的净负债率也下降了24.8个百分点，万科的净负债率仅在20%左右，中海更是低至16%。

　　有业内人士分析称，“行业格局已经初步确定，规模竞赛接近尾声，大公司拼规模的基础上，将开始盈利水平的比拼，预计未来两年，各家公司都会更加注重收益质量的管理。”

　　这意味着，过去地产公司将杠杆放大到极致的做法会逐步得到修正，规模不再成为唯一的追逐点，加强精细化管理，降费增效，会成为行业的新趋势。

　　今年初，许家印提出，自2017年开始公司将由“规模型”向“规模+效益型”转变，采用低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的高质量增长模式，其核心就是大幅降低净负债率。

　　上半年，恒大通过两轮总计700亿元战投的引入、高达1129亿元永续债的赎回等资本运作，将公司的净负比率由2016年末的432%下降一半至240%，总资产负债率则下降至75.5%，财务状况明显改善。

　　据透露，2017年~2019年，恒大的净负债率还将持续大幅下降。为了达成这个目标，公司将采取审慎的土地储备负增长策略，土地储备总量预期每年下降5%~10%，以减少资本支出。另外据透露，恒大地产正筹备引入第三轮战投约300亿~500亿，进一步推动公司的降负债、降杠杆。

　　夏海均表示，到明年中期，公司预计将净负债比率下降至140%左右，再到2019年降至70%左右的行业合理水平。

　　另外值得提及的是，在行业融资环境收紧的大环境下，恒大加权平均融资成本呈持续下降趋势，2017年上半年平均融资成本为7.69%，较上年末继续下降。

　　今年6月，恒大成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率最低6.25%，期限最长8年。

　　分析认为，恒大通过长债换短债、低息置换高息，极大改善债务结构，有望进一步降低融资成本。以2017年中期6735亿元的总借款来看，融资成本仅仅下降1个百分点，就可以增加超过50亿元的利润。

　　夏海均认为，公司创立以来至2016年，一直走的是规模扩张道路，使得公司从区域小公司发展为全国领先的大型房地产公司，但到了2017年，恒大的规模已经达到行业龙头标准，土地储备高达2.76亿平方米，进入城市数量位于行业前茅，公司已然具备了转型基础，要开始将效益提到规模之先，适度发展规模的同时重点抓效益。预计公司未来三年的主要盈利指标，都将达到新高。