招商蛇口上半年结算滞后 业绩不及预期

　　【财新网】（记者 张欣）8月22日，招商蛇口（001979.SZ）发布半年报显示：因收入结算重心在下半年，导致上半年公司业绩下滑。业内报告分析认为，下半年结算项目，仍可助招商蛇口实现千亿销售目标。

　　截止2017年6月底，招商蛇口实现营收193.96亿元，同比下降8.72%； 归属母公司净利34.66亿元，同比降 9.49%。实现签约销售额 537 亿元，同比增长 74%，签约销售面积 288万平米，同比增加 48%。每股摊薄收益为0.44元。

　　公告显示，公司在华东和华南区域的部分高毛利项目集中在下半年结算，未能在上半年按其结算，导致业绩不及预期。多家证券公司报告分析称，由于下半年大量高毛利项目结算，招商蛇口全年业绩无忧。

　　“哪怕下半年一二线行政管控依旧，去化率达 50%即可完成目标。”中信证券分析认为，招商蛇口前7月销售额达613亿元，同比增长68.93%，全年千亿目标已经完成61%。下半年一线城市，苏州、南京、杭州等热点二线城市均有新推项目，新增货值约900亿。

　　融资方面，由于招商蛇口的扩张战略以及处于投入期的邮轮业务，其负债水平有所提升，净负债率在 40%的水平。上半年整体资金成本为4.6%，资金成本与同期房企相比较低。下半年公司债发行有所松动，该公司抓住窗口时机，获得150亿元公司债的额度。

　　土地储备方面，上半年招商蛇口土地储备面积为 426.13 万平方米，土地储备金额 163.58亿元；新增土地面积为 152.91万平方米，新增土储主要集中在长三角和珠三角两大都市圈的核心区域。

　　值得注意的是，上半年招商蛇口在北京、上海、广州、南京等重要城市斩获 16 宗项目，扩充项目资源 227 万平米，同比持平，总地价 353 亿元。

　　从拿地城市结构来看，招商蛇口主要专注于一二线城市，但今年三线城市的占比要高于往年，达23%。从具体区位而言，该公司对三线城市的布局主要在广深周边的佛山、中山，以及长三角的嘉兴等一线城市辐射区域。中信证券称，这说明了招商蛇口对于未进入的三线城市，依然保持谨慎态度。

　　而对于未来土地储备计划，招商蛇口在半年报中表示，未来（公司）持续深耕一二线核心城市，积极拓展一线溢出城市、弱二线省会以及少数潜力三线地级市。

　　除市场化拿地之外，招商蛇口还积极进行土地资源的规模整合。例如与武钢集团、昆钢集团分别签署战略合作协议，通过成立合资公司的方式合作，共同改造、开发前述公司所在城市的土地资源。

　　除住宅业务外，招商蛇口还涉足租赁市场。在深圳布局约 50 万平米、1.3 万套长租公寓产品，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线。在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进，计划三年实现品牌全国布局。

　　截至收盘，招商蛇口报19.16元，跌幅1.44%。