独家|铁总再推5000余亩土地 北京地块受追捧

　　【财新网】（记者 孙丽朝 侯雯 实习记者 张钟月）酝酿四年的铁路沿线土地综合开发进入实际行动阶段。8月18日，中国铁路总公司（下称“中铁总”）在北京产权交易所举行铁路土地综合开发项目推介会，本次推介会共推出了11个土地综合开发项目，面积达5689.37亩，项目类型包括商品住宅、城镇综合体、物流园区、休闲旅游园区、养老社区等。

　　中铁总资本运营和开发部副主任毛秉仁在推介会上表示，中铁总拥有丰富的土地资源。目前，既有铁路土地总面积68万公顷，其中可开发利用土地3万公顷，分布于18个铁路局在的31个省、市、自治区，18日推介的项目只是其中一部分，今后中铁总还将陆续推出更多项目。

　　前述地块性质包括铁路划拨用地、村集体用地等，处于一级开发初级阶段，涉及征地拆迁、调整规划等问题，程序繁复。并且，与传统的土地公开招拍挂的出让方式不同，中铁总计划将地块以协议出让的方式进入二级市场。调规变性和协议出让能否顺利进行是此次项目推介会上房企最关注的的问题。

　　中铁总着力盘活土地资源

　　北京市产权交易所常务副总裁高佳卿称，本次推介会吸引了许多中央企业、国有企业、上市公司和投资机构。基本涵盖国内排名前一百家房地产企业和投资机构，这些企业和机构规模和投资能力远超万亿，在产权交易市场非常罕见。

　　8月8日，中铁总曾在上海联合产权交易所举办过一场铁路土地综合开发项目推介会，共推出了9个大型综合项目，涉及的开发土地面积达到40836亩，主要是南方各铁路局所属土地。8月18日推介的主要是北方各铁路局所属土地。

　　毛秉仁称，开展土地投资合作开发可以进一步盘活土地资源，有利于发挥各方优势，协同利益共享，提高开发质量与效益。

　　盘活铁路土地资源的背后，是中铁总如雪球般越滚越大的负债额。截至2017一季度，中铁总负债4.72万亿元，在2013年3月中铁总成立时，这一数字为2.66万亿元。

　　2013年8月，国务院《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见（国发〔2013〕33号）》提出，加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。支持铁路车站及线路用地综合开发。中铁总作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中铁总依法盘活利用。

　　为了进一步推动铁路土地综合开发，并明确相关土地政策。2014年8月，国务院颁布《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见（国办发〔2014〕37号）》（下称“37号文”）提出，支持铁路运输企业以自主开发、转让、租赁等多种方式盘活利用现有建设用地，鼓励铁路运输企业对既有铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，促进铁路建设投资等主体对新建铁路站场及毗邻地区实施土地综合开发，提高铁路建设项目的资金筹集能力和收益水平。

　　中铁总人士向财新记者透露，铁路土地综合开发自2013年8月开始实施，铁路内部各方一直就具体方案进行讨论。但是自2013年以来，铁路货运形势压力长期得不到缓解，铁总经营长期亏损，负债额持续攀升，中铁总自成立以来受到国务院和社会舆论的压力很大，导致土地经营开发进展很慢。

　　北京地块受追捧

　　“高铁片区好的地块属于稀缺资源，想拿一块地很难”、“这块地是住宅和商业一起建，风险小”……推介会现场，铁路部门工作人员不断向投资人推荐项目。

　　北京市明光村地块综合开发项目（下称“明光村项目”）关注度最高。投资人一度挤满了项目推介四楼的分会场，随后不得不转移到三层会议大厅宣讲。

　　该地块位于北京北站以北，二环和三环之间，总占地604.2亩，其中包括铁路用地60亩，地方用地254.7亩，明光村集体用地289.5亩。项目将转变为居住用地性质，根据北京铁路局的初步规划，调规变性后，未来该地块拟开发商品房、高端产业和商业为一体的综合体。

　　该项目具体规划是，地上总建筑面积70万平方米，容积率3.0。其中包括：住宅建筑面积40万平方米，高端产业建筑面积24万平方米，商业配套建筑面积6万平方米，另有47万平方米地下建筑面积。

　　北京铁路局人士在现场介绍，目前工作难点在于土地调整规划以及协议出让。该项目已纳入北京市2016年的棚户改造计划，目前北京铁路局已经和海淀区政府初步完成了规划调整，正在向北京市报批。

　　位于涿州市中心的涿州货场地块项目也引起房企兴趣。该项目总占地面积246亩，为铁路划拨用地，未来打算调整规划后开发商品房。项目推介书显示，未来地块总建筑面积56万平方米，容积率为2.5.包括地上的37万平方米住宅和1万平方米的商业配套，以及18万平方米的地下建筑面积。

　　上述人士介绍，这块地已经完成了基本的站台拆迁工作，早在2005年就已进行到土地出让环节，但是因故未能进行。时隔多年，需要重新商定地价，调规报批的难度并不大。

　　开发商聚焦土地调规和出让方式

　　在这11个项目中，由于大部分项目的土地性质仍为铁路划拨用地，关于土地手续的相关问题成为开发商关注的焦点。

　　对于明光村项目，上述北京铁路局人士表示，该地块最终将通过协议出让的方式，而不是传统的招拍挂方式进入二级市场。37号文是地块可以进行协议出让的最主要的政策依据。但由于该文件只有宏观指导，具体的执行程序还需要和地方政府协商。

　　37号文中提出，铁路运输企业依法取得的划拨用地，因转让或改变用途不再符合《划拨用地目录》的，可依法采取协议方式办理用地手续。经国家授权经营的土地，铁路运输企业在使用年限内可依法作价出资（入股）、租赁或在集团公司直属企业、控股公司、参股企业之间转让。

　　在场房企均表示了对于明光村项目上述调规和协议出让方式的顾虑。对此，上述北京铁路局人士称，目前北京市政府已经初步认可新的规划方案。土地手续的相关问题也正在与北京市政府协商。

　　财新记者了解到，哈尔滨市铁路群力居住区住宅项目、汉中市勉西铁路地区空置资产开发项目也计划通过协议出让方式办理手续，目前均处于正与地方政府协商阶段。

　　铁路部门也对部分项目未来的不确定性做出了提醒。中铁总以北京市潮白河养老社区项目举例称，中铁总已经与顺义区政府进行过沟通，顺义区鼓励中铁总做盈利性养老机构，但北京市政府是否能批复这一规划还是未知数。