机构称仅有五个重点城市的地价房价比未超50%

　　【财新网】（记者 王婧 实习记者 杨昳）中国重点城市地价与房价比值普遍超过60%，仅有济南、青岛、武汉、西安和乌鲁木齐五个重点城市的地价房价比未超50%。合富研究院近日发布研报，公布上述数据。

　　合富研究院监测了2017年4月以来的22个重点城市的地块交易价格与房屋成交价格。这22个重点城市主要是分布在环渤海、长三角、珠三角的经济较发达城市，以及多个分布于中西部的省会城市。

　　该机构给出的地价房价比是动态数值，计算的是该城市在同一时期的土地均价和住房均价之比。其中地价的计算方式，已将开发商配建部分的成本计入商品房面积中。一名房地产分析师称：这一数据大致可以反映在楼市中“面粉和面包的价格比”。

　　一线城市的地块出让要求较多，难以用具体数值衡量。研报描述称：北京的地价由于存在最高限价，其与周边在售房价的比值，一般在40%至80%之间；上海的地价房价比在60%至80%之间，其中一宗还需要额外自持15%；广州的纯住宅地块需要开发商自持50%至55%；深圳没有住宅用地出让，其商业地块的地价房价比为80%。

　　诸多二线城市的地价房价比都超过了50%，比如南京，这一数值在70%至100%之间；天津也在80%以上；位于珠三角的珠海、中山，都在60%以上。

　　事实上，不仅仅是一二线城市，三四线城市土地成本亦已升至历史高位。

　　国家统计局于8月14日发布了《2017年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况》。财新记者据此计算：在2017年1月至7月，中国土地成交均价约为每平方米4374元；同时期商品房销售均价约为每平方米7928元。照此计算，中国地价房价比值约为55.2%。在2012年同期，这一地价房价比仅为34.2%。

　　这意味着：在五年时间内，土地成本在商品房价格中的比重已大幅上升21个百分点。

　　一方面是土地供应不足。合富研究院的研报称：2017年上半年，全国重点城市土地出让规模同比下降20%，环比下降34%。其中长三角、环渤海、中西的商住用地成交面积分别环比下降16%、57%、33%，仅有珠三角环比上升4%。

　　另一方面是开发商拿地热情不减。一名房地产内部人士对财新记者说：“经过几轮楼市调控之后，大型开发商基本找到了节奏：在调控时期拿地，调控放松后卖楼。一些开发商甚至借此实现弯道超车。”

　　研报称：一二线城市土地供应不足以满足市场需求，导致购地资金外溢至周边的三四线城市，使得调控较宽松的地区土地价格大幅上涨。

　　公开资料显示：诸多重点城市已经宣布要加大土地供应。不过，合富研究院的研报称：重点发展租赁市场的战略，使得让土地供给向租赁住房用地倾斜，未来可供销售的土地出让占比会有所下降。

　　“调控政策尚未缓解土地供应稀缺的情况，土地市场整体依然供不应求，预计下半年重点城市土地出让仍将吸引众多房企争抢。”该研报称。