碧桂园携华润招商夺北京永定门地块 欲靠商办赚大钱?

　　原题：北京二环地爆冷成交 溢价率不到1%

　　碧桂园首进京城核心 欲靠商办赚大钱？

　　法治周末记者 肖莎

　　时隔5年，北京二环边上才再次有住宅用地出让，土地竞买现场却意外冷清。

　　2017年8月1日，北京市国土局交易大厅，媒体记者原本等着看几家竞买主体你追我赶地出价争抢挂牌出让的永定门地块，结果三家竞买主体中保利首开联合体和平安系公司并未出现，华润招商碧桂园联合体最终以38.4亿元的价格竞得该地块。

　　北京市国土局官方网站信息显示，这一价格是华润招商碧桂园联合体于7月31日的报价。该地块是挂牌出让，挂牌竞价起始时间为2017年7月18日9：00时。

　　8月1日当天，由于另外两家竞买主体退出，该地块未经现场竞价自动落入华润招商碧桂园联合体囊中，而该地块竞买起始价为38.2亿元，最终成交价的溢价率不到1%。

　　这是碧桂园在今年5月首次在北京的郊区密云拿地后，再次通过公开市场获得北京土地，也是碧桂园在环京布局多年后，首次挺进北京城区。

　　法治周末记者查看该地块的挂牌出让公告发现，该地块位于东城区永定门外地区，东至永定门外大街，南至革新中街，西至规划松林东路，北至铁路线，位于北京南二环外侧，紧邻北京南站，周边有地铁站。

　　从北京市国土局网站查询土地出让信息可知，在2012年东城区香河园地区出让了一块居住用地之后、在此地块出让之前，北京二环边上鲜有居住用地出让。

　　因此，自6月27日北京市国土局公布了该地块的挂牌公告后，业界就对此地块倍加关注。

　　然而，竞买的现实却是三家意欲竞买者中的两家在现场竞买环节退出。这样地理位置优越的地块，为何出现如此少的房企愿意竞买？

　　出让条件复杂

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，企业拿地通常会考虑两个因素。第一是投资的前景，第二是投资的障碍。

　　“从投资前景来看，永定门地块总体被看好。但是从盈利角度看，北京近郊区的土地更容易获取购房者的关注，即开发的性价比会更高。”严跃进说。

　　之所以作出这样的判断，严跃进的理由是，永定门地块是“限地价限房价”出让的，国土局要求该宗地中商品住房销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米。而以往住宅的售价通常在楼面价的两倍甚至三倍，该地块的楼面价约为58000元/平方米，限价之后的价格显然应当是低于开发商的预期的。对比之下，五年前出让的香河园地块上目前建成的项目使馆壹号院，售价已在12万元/平方米。

　　“这也就意味着，在近郊拿地，相对而言成本较低，但售价也低不了多少。比如二环边上的住宅由于限价只能卖到9万元/平方米，提价空间小，而五环外的房子也能卖七八万一平方米。”严跃进说。

　　“从投资方面的障碍，永定门地块位置比较特殊，后续规划方面会有各类限制，所以约束性较大也容易引起很多房企拿地方面的顾虑。”严跃进补充道。

　　亚豪机构市场总监郭毅也告诉法治周末记者，此次之所以少有开发商问津永定门地块，并非二环地没有吸引力，而是因为这块地的出让条件比较复杂。该地块的出让条件包括：50%商业自持，竞得人须代建7000平方米燕墩博物馆，建成后无偿移交东城区文化委员会使用等。

　　“这些都会增加拿地企业的整体成本。”郭毅说。

　　在这么复杂的出让条件下，华润招商碧桂园联合体为何仍愿意斥巨资拿地？记者亦试图联系碧桂园方面公关负责人，但对方表示目前尚无可回复的内容。

　　90/70的考验

　　郭毅在接受法治周末记者采访时还表示，永定门地块住宅部分需执行“90/70政策”也成为地块本身最大的短板。

　　所谓“90/70政策”是指，该项目套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　郭毅之所以得出上述结论，是因为虽然相比同属二环位置的使馆壹号院今年超过12万元/平米的成交均价来说，该地块限价较为“亲民”，但是从限价上限来看该地块未来仍将是高端豪宅。

　　链家网的信息显示，该地块附近的东革新里小区和西革新里小区等老小区二手房价格在7万元/平方米，城市亮点小区建成于2003年前后，二手房价格约为8.8万元/平方米。永定门地块住宅的限价仍高于附近二手房价格。

　　“单价8万+的豪宅项目所面向的客群为高端改善型客群，这部分群体对于生活品质的要求相对较大，居住面积的扩大则是实现居住品质的基础要求。在2017年，单价在8万+的高端住宅的成交当中，套均面积在90平米以下的占比仅4%，套均面积200平米以上的产品占比则高达40%。”郭毅做过这样的统计。

　　在这样的数据基础上，郭毅认为，该地块中小户型的面积限制，与定价倒推而成的高端改善客群对于面积尺度的升级要求之间，存在着无法调和的矛盾，未来的产品定位与去市场化也将存在一定难度。

　　上海中原地产分析师卢文曦认同郭毅的这个分析，他告诉记者，买得起八九万一平方米的房子的人，通常要求大面积，要求小面积的人，通常买不起这个价位的房子。而且开发商通常也更愿意开发大户型，因为相对而言，小户型开发成本要高。

　　“不过，小户型总价可以控制，有人是区域里做户型置换，卖掉品质不好的、置换成品质好的小户型的这种需求还是存在的。而且市区里的各种配套，市区外的居民是享受不到的。”卢文曦说道。

　　严跃进也表示，户型本身虽然有负面的影响，不过房企做此类产品本身问题不大，顶多是利润比预期低。当然类似项目依然是建议做精品，而且这类项目会成为相关房企在北京的标杆性项目。

　　核心利润寄望商办吗

　　不过，郭毅对永定门地块的未来并非完全悲观。她表示，虽然永定门地块的住宅限价限定了开发商的利润，将增值收益更多地留给了小业主，但可散售的商业和办公部分却并未限定价格上限。二环位置的5A级写字楼和高端商业，前景如何？价值怎样？开发商心中都有一本账。

　　“再加上近几年北京批发市场的集中外迁，该地块的商业办公部分在两三年后开始销售或招商时，南二环、三环想来早已旧貌换新颜。作为一个全新规划的区域中首个入市亮相的顶级商办产品，销售单价能否达到甚至超过15万元/平方米？个人认为存在着不小的想象空间。”郭毅说。

　　也因此，在郭毅看来，商办项目才是永定门地块的核心利润来源。

　　“加上三家房企联合体中华润和招商蛇口均有丰富的商业地产开发运营经验，绝版地段+规划红利+操盘能力，成为地块商办部分未来销售及经营的坚实保障。”郭毅补充道。

　　华润置地的官方网站显示，其目前已在全国多个城市运营着万象城、凤凰汇、五彩城等商业项目。

　　然而，当前北京对商办项目的调控政策极为严厉，自今年3月26日出台商办新政以来，商办项目成交量日渐下滑。商办真的能够成为永定门地块的核心利润来源？

　　严跃进表示当前的商办新政更多影响的是郊区的商办项目销售，而永定门地块处于北京市中心地带，受到的政策影响相对较小。而且这样一个极具地段优势的项目，简单地把项目全部销售出去可能还不是最划算的，50%自持模式对于项目而言盈利机会将更大。