楼市高温 房产金融成一片蓝海

2015年至今，楼市利好新政频出，最先刺激到的便是优质学位房价格。在刚需和优质学位房紧缺的需求推动下，深圳学位房价格普遍上涨。图为一名中介人员在福田区莲花路边推销均价5万元/平方米的二手学位房。深圳晚报记者陆颖 摄

深圳晚报记者 苏静

中国楼市下半年走势如何，近期有所降温却仍保持看涨预期的深圳，或可作为预测行情的最重要参考样本。

近日,国家统计局、国内众多地产研究机构以及万达、万科、恒大等龙头房企出炉的半年数据和下半年计划中，深圳均是被重点关注的核心城市。深圳楼市则继续维持独特属性，一面保持着一线城市楼市高价位及高敏感度，另一面又与二线大中城市并列在全国住房需求潜力榜前列。

期待房价下跌好入市

今年来，深圳在国内房产市场“风向标”的作用更加突出。7月18日，国家统计局公布2015年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，在新建商品住宅价格方面，深圳以7.2%的环比涨幅连续7个月领涨全国；上海以2.4%紧随其后，北京和广州以1.6%的环比涨幅并列第三；二手房价格方面，深圳也与北上广三地齐齐同比上涨，其他66个城市仍在一年前水平徘徊。

市场数据刺激着投资者的心。眼看上半年深圳楼市疯涨没动手，市民隋明明坚定了之后的投资计划：“如果福田区的新房每平方米跌到4万元，我砸锅卖铁都要买；福田区之外，跌到3万/平方米也一定买，总之深圳的房子只要到（每平方米）三四万我一定买，肯定能挣钱。”

先简单介绍下隋明明。女，80后，平时天真烂漫爱玩闹，在投资方面却是绝对的靠谱，她来深圳10年左右，已经在深圳、东莞等地置业。当然，明明女士承认自己对市场不是太敏感，错过了好些机会，2009年时，宝安的房子每平方米不到2万，她没在意,而是听朋友提议投资了东莞中心区的公寓，结果几年过去，增值速度远比不上深圳原关外地区,“那时还不限购，要是咬咬牙多买几套深圳的房子，早翻倍赚了。”她后悔地表示。

去年秋季，隋明明的工作地点从原关外地区换到福田区，她便犹豫着要不要将房子也换到福田，无奈等到今年，深圳楼价不仅居高不下，还一路狂涨到连龙华新区房价也迈入“4万元”门槛，明明女士发现换房换不起了。用地产业行话换言之，她一下子从持币待市的改善型住房需求者变成了望房兴叹者。

继去年后期翘尾反弹，深圳楼市一路走高成为全国楼市龙头之后，加上“3·30”新政刺激，深圳楼市火爆“根本停不下来”。根据深圳市规划与国土资源委员会数据，今年1~6月，深圳一手住宅成交31798套、314.6万平方米，同比涨幅高达110.1%、120.9%；均价为28040元/平方米，同比上涨19.9%，创下历史新高。

还好，隋明明不是投资小白，身边有一帮消息灵通、头脑精明的朋友。比如最近股市震荡，她的一位朋友立马把手头交了定金的两套房给退了，但理由并非一些房产销售者所流传的投资客们因财富在股市缩水导致购买力下降。隋明明的这位朋友解释：当时看股市糟糕得不正常，担心后续引发金融危机进而波及房地产市场，加上现在深圳房价正处于上涨高位，不想冒险投资。隋明明相当赞同朋友的看法，他们一致认为“再等等”比较明智。

至此，明明女士的情况已经很清楚了，她已经有房，有再置业的打算，但认为现在房价太高、金融环境也有变数，不是投资好时机；同时她相信深圳楼市前景总趋势继续向上，也认为深圳房价可能受金融环境等影响在年内或更短期内出现明显下跌，期待着房价下跌好低价入市。

房价对股市免疫

隋明明看好深圳楼市，认为把握好时机投资“肯定能挣钱”，这一判断得到了地产业内的认同，专家表示深圳住房需求潜力处于全国前列。

上海易居房地产研究院相关负责人介绍，全国各地楼市都火爆，所有房企都赚钱的时代早已一去不复返，但他们相信中国房地产市场整体上仍有较大发展空间，同时区域市场分化进一步显性化，北上广深4个一线城市住房需求潜力仍较大。7月，该研究院针对全国35个重点城市的市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标及14个二级指标进行综合排比，结果显示深圳的住房需求潜力位列全国前五，与厦门、北京、昆明、成都等城市同时处于房地产市场发展较快期。

不过隋明明也许还得遗憾一次，按照专业分析，她和朋友们期待深圳房价受股票影响，在年内走低的愿望极有可能落空。

深晚记者上周从中信证券研究部、CRIC（中国房产信息集团）研究中心、上海易居房地产研究所等获悉多份研究报告，报告及相关数据显示，随着中央和地方楼市政策的继续推进，下半年楼市将持续回暖，保持稳步增长大趋势，而深圳也将维持量价领先地位。

一位受访行业分析师表示，7月首周起，股市的快速震荡的确对房地产市场造成了一定影响，但股市起伏目前没有向金融危机和实体经济灾难演进，只要后续调整仍然为改革杠杆而非货币收紧，全国楼市复苏的大局便不会受影响。

从深圳美联物业、中原地产等房产中介介绍的情况来看，隋明明朋友的退房行为，属于投资心理受冲击的少数代表，这部分购房者一旦收到其他积极讯号，很快会再次投入市场；另外卖方套现、或买方首付被套影响交易的现象在深圳近期楼市中也很少见。

至于有人猜想万一股市继续走低，届时会不会有大批投资者因股市财富急剧缩水，而大规模抛售不动产，进而导致深圳房价下降？该分析师持否定态度。

他解释，且不考虑一般投资主体在追加股市资金时抛售不动产的可能性，单从现在国内市场看，二三四线城市普遍存在新房库存量大、市场供应充足、二手房流动性差等情况，而在一线城市里，北京、上海的市场供应还不算太紧张，深圳的二手房市场即使有相对其他城市较强的定价权，也不存在其业主普遍有抛售变现需求的可能。也就是说，包括深圳楼市在内的当下房地产市场，对股市短期震荡基本免疫。

房贷收紧下半年涨幅最多一成

7月15日，深晚记者从海易居房地产研究院当日快报获悉，近三个月国内商品房市场成交同比持续上升，使上半年成交比增幅继续上扬，国内住宅库存已持续两个月减少。易居研究院研究员朱光总结道：随着土地交易量跌价涨、房产投资增速放缓、新开工面积跌幅持续收窄，与楼市政策放松、市场需求明显提升等趋势延续，住宅价格增幅将继续小幅上行。

然而本地地产专家7月初分析，下半年深圳房价增长可能不会超过10%，市场还预期三季度成交量下滑至少两成。今年上半年，深圳住宅新房成交均价同比大增20.3%，达到每平方米28040元，其中6月份每平方米成交均价达30713元，创下历史新高。

对比之下，7月前两周楼市成交放缓。中原地产数据显示，7月首周（1~7日），深圳全市一手住宅成交量为1671套，较6月最后一周（6.23~6.30）减少13.55%；成交均价为32592元/平方米，微涨2.28%。二手住宅，该周全市成交3463套，减少13.94%；世联地产数据显示，7月第二周深圳一手住房成交1643套，环比下降6.11%；二手房共成交3632套，环比仅上涨0.83%。

事实上，早在6月后期已经出现降温迹象。深圳市房地产权登记中心介绍，近半月多来，单日办理业务量下降到3000份左右；5月高峰期时，单日收到的业务量一度超过4000份。而记者此前从市规划与国土资源委员会获悉，该中心4月份受理业务量约为6.29万份，平均日受理量达2900份，大大超过了以往水平。

曾有市民举报宝安一登记现场有“黄牛”倒卖办理号，开价千元一个。市房地产权登记中心第二直属登记科一位保安则回忆，营业厅上班时间是9点，上半年楼市火爆时不到凌晨4点就有人过来排队领号，好几次早上6点半，队伍已经从七楼营业厅门口排开，往下到六楼的楼梯间都是人。

降温迹象预示着今年深圳楼市下半场的相对理性与冷静。深圳中原研究中心介绍，其针对二手房市场的经理指数和报价指数，也在7月出现了双双下滑。本地地产人士认为，深圳楼市现阶段降温主因在于，上半年楼市狂热期已释放甚至可能透支了市场购房需求，同时大量新盘入市补充了市场供应。中原地产预测，今年后7个月，深圳全市新增供应或达到3万套、270万平方米，较前5个月增长超一倍。

职能部门对市场的监管调控，及近期深圳银行收紧房贷等，也助推了楼市平稳化发展。从7月初至今，深圳中行、建行、工商、农业和交通等五大国有银行，将首付比例全线上调至四成；深圳市场首套房贷利率也由基准调高至上浮5%~10%不等。

深圳地产行业认为，银行房贷利率调整或在一定程度上影响购房者选择，加上7月、8月本就属于传统成交淡季，三季度深圳楼市可能出现量价成交环比放缓情况。

“临深片区”将成兴奋点

即便步伐放缓，隋明明仍对深圳楼市保持乐观。她以自己身边朋友同事的潜在需求做判断依据，就像绝大多数人也有所了解的，深圳是一个庞大的移民城市，对外来人口有强大的吸附作用，而深圳的人口结构的高度年轻化，也使得其增速拐点相对一般城市可能较晚，还有大量刚需购房者等待入市。

上海易居房地产研究院向记者提供了数据支撑，截至6月底，全国27个重点城市中，近七成的新建商品住宅库存量增幅继续收窄，其消化周期也大幅下降，部分城市甚至供不应求。其中深圳新建商品住宅存量消化周期仅8.2个月，低于北上广，深圳库存量也是四个一线城市中唯一同比去年下降的，低库存量显示了深圳市场良好的消化状况。

然而，隋明明们若想在今年下半年内置业的话，地段或面积都得认真考虑。6月来，深圳房信贷收紧导致部分投资客转移至周边的惠州、东莞等地，隋明明认为购房者要不要跟风，关键是看自己买房的用途。这其中有她自己和朋友的经验，她发现几年前为投资购入的东莞中心城区公寓，现在如果转卖或出租，溢价空间远不及深圳同类产品，而朋友200多万购置的东莞樟木头别墅给家人自住，相比深圳同价位的公寓，性价比高得多。

进入7月,东莞楼市成交迅速下滑，部分主打深圳市场的楼盘成交量下降过半，但业内人士认为在全国楼市整体企稳以及深圳房价高位难下的背景下，东莞楼市在短期内将维持价格平稳，并有可能微量降价促销，打算置业自住或有改善需求者可投资东莞临深片区，如临深、松湖、滨海等区域，这些地区目前房价在1万元/平方米左右，片区内多为80~140平方米大中户型高端产品。

回到深圳市场，据CRIC研究中心7月首周周报，下半年，品质刚改、精品二改、经济型别墅等产品将继续成为市场兴奋点。记者从中国最大的投资研究平台慧博资讯获知，股市调整虽不会直接影响楼市，但会对小部分项目销售产生遏制效应，最主要的对象是深圳、杭州、上海地区的别墅或豪华大平层，因为这些城市存在创业氛围浓厚、资本经营聚集，资本市场动荡有可能影响当地顶级豪宅潜在买家的数量。

房产金融产品投资更活跃

像明明女士这样对改善住房需求有心无力，或暂无强烈购房需求，除租赁、二手房市场外，来势汹涌的房产金融产品将是吸引力强烈的投资新选择。

记者从万达集团获悉，7月11日该集团召开2015年半年会，备受关注的万达金融产业布局浮出水面。万达下半年将完成银行、证券、保险公司并购，加上已有的快钱公司和万达投资公司，正式成立万达金融集团。

2015年上半年，万达集团和快钱公司联手推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，两周销售100亿元，创造众筹募资纪录。但万达集团董事长王健林表示，这只是万达金融“小试牛刀”，未来万达金融还有更多大动作。万达集团还宣布，今年下半年将加大并购步伐，完成国外3家、国内3家大型企业并购，同时推进海外企业业务在中国落地。今年上半年，万达已投入150多亿人民币用于并购和投资，先后并购瑞士盈方体育传媒集团、澳大利亚HOYTS院线等企业，投资入股马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业。

上半年与万达“万万合作”的万科也在向金融方向发力，国内首支公募REITs（房地产信托投资基金）6月26日正式迎来公开发行，总规模30亿元，预期年化收益率8%，其标的物为万科高端写字楼项目——前海万科企业公馆。

今年前6月销售业绩直逼万科的恒大地产，在资本和财务方面拿出积极态势。7月上旬，恒大地产发布公告称，其获批发行的200亿元境内债的第二批150亿元已成功发行，恒大认为，该资金使用计划有利于调整并优化集团的债务结构以及进一步充实资金状况。

易居（中国）控股有限公司执行总裁、上海易居房地产研究院副院长丁祖昱判断，房产转型是大势所趋，大房企转型以分散风险、提高竞争力、优化产业组合，随着互联网、地产、金融的深入融合，会有更多新形式的房产产品出现。

万达万科均表示，将加快从地产企业向服务金融行业转化，由此可推断，下半年内将会有更多、更成熟的房产金融产品投入市场，供投资者选择。以“稳赚1号”为参照的话，大的地产公司在推出这类产品时都比较强调产品的安全性和回报率，以获取市场信任，维护品牌信誉价值，在短时期内完成发售目标。