佳兆业准备拆分物业板块：哪个板块成熟拆哪个

　　佳兆业 准备拆分物业板块

　　陈淑贞

　　佳兆业（01638.HK）上次召开业绩发布会是在2017年3月27日。当天，在经过近两年的黑天鹅事件后，佳兆业复牌，资本市场为之沸腾，佳兆业股价大涨55.77%至2.43港元。

　　时隔五个月，8月29日，佳兆业发布中期业绩报告。除了净利润指标为负增长外，公司收入、成本、毛利、核心净利润都获得一定的增幅，但佳兆业股价表现平平，收盘价为3.13港元，增幅为1.62%。

　　相比当初复牌的喜悦，正常运营后，公众对佳兆业的期待变成对公司基本面经营的要求。佳兆业该如何补救错失的两年，追击前方的房企？多元化属于“明天”的业务了，只有土地和销售才是当下的。

　　多渠道纳储

　　佳兆业创始人、董事长郭英成看上去一脸疲态。他告诉在场的媒体，刚刚从美国飞回来，还在倒时差。

　　郭英成去美国是为了处理南太地产的业务。7月12日，佳兆业宣布，拟以1.1亿美元（约为人民币7.46亿元）收购美国上市公司南太地产17.7%股权。南太地产的主要资产为位于深圳宝安区、光明新区的三宗土地，总土地储备约15万平方米。

　　郭英成表示，是看中了南太地产在深圳的土地储备，符合科技产业的规划要求，公司目前跟美国股东在进行相关的商议。

　　佳兆业以旧改起家，在深圳，素有“旧改之王”之称。佳兆业此前曾宣布，公司停牌期间，没有跟丢任何一个旧改项目。

　　郭英成就公司近年发展的业态作出一个高度概括的陈述：旅游产业、科技产业和大健康产业，它们是公司基于旧改上的多业态板块，因不同的旧改项目，有不同的产业定位。

　　佳兆业在资本市场上的布局、腾挪也是基于这个逻辑。

　　7月28日，佳兆业、美加医学（00876.HK）联合公布，美加医学将按照“3：1”的基准供股融资，而受包销协议约束，佳兆业须认购大量美加医学股份，以至于需申请豁免全面要约收购。

　　美加医学主要从事义齿，并不具备与房地产业务的协同性。但郭英成告诉第一财经记者，公司做旧改，会有一些医疗用地，跟美加医学能产生产业上的联系。他打算将部分土地给美加医学后，再收购一些相关业务。

　　土地支撑房企增长，这些看得懂的、看不懂的收购统统以土地为暗线。业界普遍认为，佳兆业之所以能度过债务违约、重组、复牌的关卡，皆因其旗下位于深圳等核心城市的优质土储。

　　据佳兆业中报数据，截至期末，公司拥有占地面积近1400万平方米的旧改资源，其中59%的面积位于深圳，39%位于广州，其余则分布在上海及珠海。这四个城市对开发商的诱惑力不言而喻。此外，未来2年，有400万平方米的旧改用地将在一线城市释放。

　　今年上半年，佳兆业以55.33亿元的价格收购了191万平方米土地，其中约八成位于广州、佛山、惠州、珠海等珠三角城市。

　　同期，佳兆业首次进入郑州市场，加强了环北京区域的布局。不过，佳兆业目前尚未进入北京市场，除刚进去的郑州外，佳兆业在华北市场几乎一片空白。

　　截至期末，佳兆业的土地储备将近2200万平方米，其中80%位于一线和强二线城市，55%位于粤港澳大湾区。

　　佳兆业联席总裁、执行董事麦帆强调，已确认的2200万平方米土地储备不包括1400万平方米的旧改资源在内。

　　麦帆表示，未来，佳兆业将继续关注粤港澳大湾区及京津冀等热点城市、区域的土地，也会考虑招拍挂、收购等方式吸储。

　　哪个板块成熟拆哪个

　　若论两面性，一方面，佳兆业深耕深圳，成为其核心竞争力并成功构筑壁垒；另一方面，这个布局不算“匀称”，重南轻北、强一二线轻三四线。而目前一二线城市是房地产调控的主场，三四线城市抓住窗口去库存。

　　有房地产企业董事长分享过穿越周期的经验，那就是均衡布局。

　　郭英成显然有自己的打算。他语气诚恳，不打算掩饰公司和团队的不完美：“佳兆业发展过三四线，特别在2009年上市后。但我发现团队到了三四线打不了仗，三四线城市不是我们的强项。”

　　他透露，“我花了四年时间去调整，把公司发展的重心放在一二线城市。（除了房地产开发），我们在一二线城市还发展服务性的产业，如科技产业和长租公寓。至于三四线城市，主要围绕在一线城市周围发展，如惠州和东莞。”

　　今年上半年，佳兆业实现合约销售金额224.6亿元，同比增长约62.6%。其中，一线城市贡献了57%的销售业绩，二线城市贡献了32%，三线城市的数据是11%。

　　由于结转面积的增加，期内，佳兆业营业收入同比上升71.8%，至85.9亿元；佳兆业的毛利表现也不俗，由去年同期的8.81亿元增加224.5%至28.59亿元。

　　但佳兆业的净利润是减少的，从去年同期的25.296亿元滑落至18.9亿元，跌幅为25.3%。

　　首席财务官、公司秘书黄志强没有作出过多解释，用一笔带过来处理，“虽然公司的净利润从去年25亿下降到19亿，但我们核心盈利同期相比增加200%。”

　　据中报数据，佳兆业核心净利润扭亏为盈，从去年同期的-9.08亿元增长至今年上半年的11.35亿元。

　　今年3月的业绩发布会上，首席执行官兼执行董事郑毅表示，佳兆业的目标是3年内冲刺1000亿元的销售规模。

　　郭英成表示，目前佳兆业的目标是每年30%的销售额增幅。“我们在力所能及，在国家大政策情况下，积累土地储备，年涨30%是可以做到的。”

　　郭英成亦透露有意分拆业务，“哪个板块成熟拆哪个板块。目前我们的物业板块比较成熟，在准备中。”

　　不论是买地，还是布局发展多元化业务，资金都是关键。进行债务重组后，近期佳兆业的重点工作之一便是调整债务结构，以债易债。6月22日，佳兆业发行4笔中长期境外债券；8月3日，将未偿还的优先票据悉数赎回，8月4日，又增加数亿美元的本金与4笔债券中的其中3笔合并。

　　目前，佳兆业持有的现金水平约为248亿。佳兆业高级顾问谭礼宁说，下半年是否发债将取决于融资需求和市场情况。