待售资产40亿 SOHO中国售卖重资产偿债转型

　　【财新网】（记者 张欣）8月22日，SOHO中国（00410.HK）发布2017年半年报。半年报显示，SOHO中国总资产为744.04亿元，营业额10.7亿元，同比上升47%；租金收入8.18亿元，同比上升17%；净利润为39.82亿元，租赁毛利率约为80%。

　　同时，SOHO中国总负债365.66亿元，融资成本为4.4%，净资产负债率（企业负债与净资产的比重）为43%。SOHO中国财务总监唐正茂称，由于借贷成本低，以及出售虹口SOHO带来大量现金回流，SOHO要派发总金额18亿元，每股0.346元的特别股息。

　　6月26日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO。7月4日，SOHO中国宣布启动光华路SOHO二期、凌空SOHO两个项目的整售。近三年，SOHO中国董事长潘石屹通过出售旗下地产项目套现超过200亿元。

　　对于售卖项目的原因，SOHO中国表示，商业物业的租金回报率相对较低，资产价格保持高位，择机高位售卖套现为明智之举。潘石屹说道：“前段时间，万达把77个酒店以199亿元卖了，你们算一下，一个饭店的钱就是香港一套房子的钱，回报率是非常低的，甚至可以说是没有回报率。”

　　潘石屹强调，售卖项目并非如网上传言他要“逃跑”。“我往哪儿跑？”潘石屹笑道，“SOHO中国把项目出售变现是从重资产模式向轻资产模式、共享经济模式发展。重资产模式利用率低，资源浪费严重。”

　　SOHO中国的财务数据显示，截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物为34.41亿元，银行存款2.53亿元，持有待售资产有40亿元。潘石屹曾于7月7日表示，待售的非核心物业还没有明确名单，但永远不会出售上海外滩SOHO和望京SOHO。（详见财新网报道“SOHO中国将推动共享办公产品进入二三线城市”）

　　对于出售项目的资金用途，唐正茂表示，一部分用来偿还项目本身的负债，一部分用来补充公司的流动性，还有大量现金用来分红。

　　潘石屹补充道：“第一是用于还贷，所以负债率降了下来，尤其是境外的贷款优先，（我们）不想承担过多的汇率风险，收入和负债都是以人民币计价。”

　　融资方面，SOHO的债务融资成本为4.4%，潘石屹称之为“行业最低”。唐正茂表示，银行给予5%的融资优惠，是看中SOHO抵押的优质物业。

　　除了售卖项目，发布会上最令人关心的还有SOHO 3Q未来的发展。

　　SOHO 3Q项目的核心是移动办公、共享办公，即将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式租赁出去，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成。 根据SOHO中国公布的数据，目前共开设19个SOHO 3Q中心，约17000个工位，平均出租率约80%，SOHO 3Q已经成为北京和上海最大的共享办公品牌。

　　潘石屹认为：现在的房子空置率非常高，部分二线城市50%的房子都未租出去。“我最近主动消灭了自己的办公室，我的双肩包背到哪儿，哪儿就是我的办公室。以往我出差，我的办公室都在闲置，”潘石屹说，“把这些房子最充分的利用起来才是我们的使命。”

　　潘石屹表示，SOHO 3Q目前还只是实验阶段，他总结过去的经验得出一个结论，规模太小无法盈利，因此要将SOHO 3Q由一线城市拓展到二线城市，进而布局全国。他表示：“未来SOHO 3Q在每个城市要有800个座位，地上拥有4000平方米的使用面积，这是底线，不能低于这个数字。共享办公要形成一定的氛围，一两百个座位是没有用的。”

　　针对如何保证SOHO 3Q在二线城市盈利，潘石屹表示：在杭州和南京这样的城市，年轻人生活工作都习惯使用互联网支付，这些城市面貌也和京沪一样高楼大厦林立，因此共享办公的市场潜力巨大。 SOHO 3Q项目都位于城市繁华地段，面积不低于4000平方米的面积，“每个3Q都是可以盈利的”。

　　8月22日，SOHO中国收报4.45港元/股，涨6.21%。