万国置地项目在售20个月才动工 解除协议仍未获退款

　　海外置业遇合同违约的烦恼

　　开发主体和销售主体在法律上是不同的两个主体，购房者在签订房屋买卖合同时，购房者签订房屋买卖合同的相对人应当是海外项目的实际开发者，购房者与开发者之间是房屋买卖合同关系，而与代理商之间在国内属于居间法律关系

　　法治周末记者 肖莎

　　站在位于北京东方广场的一个写字楼里，靠窗往南看，商务部的大门只有一街之遥。

　　一年多前，李女士正准备通过国内一家名为万国置地的房地产经纪公司购买美国房产，虽然看不太懂密密麻麻的英文合同，也没有到项目实地考察过，但是万国置地公司所租用的这一办公场所，给了她签合同的信心和底气。

　　“我心想，这是在首都，中介公司又在商务部对面办公，公司和销售的项目肯定都没有问题。”李女士回忆道。

　　李女士那时看中的美国房产项目叫棕榈泉酒店，位于加利福尼亚州的科切拉山谷。总价低，40万美金起，项目属于酒店式公寓，开发商签约包租，每年有不低的固定收益，这些宣传内容也最终吸引着李女士在去年6月份与棕榈泉酒店当时的开发商Hyde Morgan development LLC(海德摩根公司)签订了购房合同。

　　“销售还告诉我们，这其实是万国置地自己开发的项目，海德摩根公司的大老板和万国置地的老板是同一个人。”李女士说，签订合同后她共支付了17.2万美元的首付款，其中部分款项直接打到了万国置地在国内的银行账号。

　　国内有数十人和李女士一样，抱着资产保值增值等目的，在去年购买了棕榈泉酒店的房屋，北京的吴先生就是其中一个。

　　吴先生是去年9月份购买的这一项目，并分两笔把120万人民币(约18万美元)打到万国置地在国内银行开设的账户里，他至今仍保留有当时打款的收据复印件，收据写明款项为棕榈泉项目购房首付款。

　　吴先生向记者提供的购房合同显示，海德摩根公司预计棕榈泉酒店会在2016年12月31日完工，但是因为不可抗力，完工日期可能会推迟。

　　但是到了去年年底，吴先生等多个业主通过各种渠道了解到，这一项目不仅没有完工，而且项目所在的地块上尚没有建起地面建筑物。

　　于是陆续有人到万国置地要求退房、退首付，甚至有人委托了律师来处理退款事宜。

　　但一个事实是：万国置地和购房者之间并未签订任何合同。李女士和吴先生向法治周末记者提供的多份合同显示，购房者在签订购房合同时，合同相对方是美国开发商，在签订解除《购房解除协议》时，合同相对方也是美国开发商，而作为项目推广方的万国置地，在多份合同中并没有任何体现。

　　记者从多家推广海外房产的中介处了解到，中介公司在推广海外新房项目时，一般都不会向购房者收费，也不会跟购房者签订合同，购房合同都是购房者直接和海外开发商签订，中介的收入主要来自于开发商给的佣金。

　　李女士他们该去哪里找回自己的钱？随着越来越多的国人把投资目光放到海外，一旦海外房产项目出现违约或其他问题，负责推销项目但又不跟购房者签订合同的中介，是否需要承担责任？

　　多人签《购房解除协议》

　　仍有人未如约获得退款

　　法治周末记者了解到，万国置地并未拒绝李女士和吴先生等人提出的解除合同并退首付款的要求，并且组织一些有退款要求的购房者签订了中英文版本的《购房解除协议》。

　　吴先生向法治周末记者提供的中文版本协议显示，该协议约定：此解除协议由开发商海德摩根公司与买方签署，双方合意解除原购房合同。此解除协议自双方签字之日起生效，买方已支付的18万美元将于协议生效后的45个工作日内退还买方。

　　李女士告诉记者，她也是签订了这样一份《购房解除协议》。

　　只是，在今年3月份已经签了《购房解除协议》的李女士，以及在今年5月份已经签了相应协议的吴先生，都尚未拿到退款。

　　李女士告诉记者，负责跟购房者沟通退款事宜的是万国置地的一位邢姓负责人，她多次跟这位负责人进行短信沟通，询问何时能退款，对方的回应一直是保证退，然后就没有了消息。

　　李女士提供的他和邢姓负责人的短信记录，该负责人在7月11日曾在短信中称：“公司从来没有说过不退钱，只是最近现金流的调配确实困难，还需要一段时间。”

　　记者试图拨打邢姓负责人的电话，咨询棕榈泉项目的具体情况，但电话无人接听。

　　北京京师律师事务所移民法律事务部主任封跃平告诉法治周末记者，目前有四五十个购买了棕榈泉酒店项目的业主向他进行了咨询，每个人都支付了大约100万元人民币的首付款，其中已经有很多人签了《购房解除协议》。

　　封跃平最终接受了大约10人的委托，这10人在支付首付款时都把全部或部分款项打到了万国置地的账户。封跃平通过发律师函等方式要求万国置地退还客户首付款，要求退款较早的客户的钱大都已到账，目前还有部分人尚未收到退款。

　　“对方不付款的理由是现在没钱。”封跃平说。

　　项目在售已20个月

　　地上建筑一月前动工

　　虽然面临着不少客户的退款请求，万国置地仍然在继续推广棕榈泉项目。

　　如今，在万国置地的微信公众号中，点击主推项目/美国，位于首位的仍是棕榈泉酒店项目。其官方网站显示，这家企业还推广着来自英国、澳大利亚、泰国、日本等国家的房产项目。

　　万国置地一位销售经理告诉法治周末记者，棕榈泉项目以前是公司和其他人(公司)合作开发的，现在对方已经退出，目前由新注册的Coachella Valley Hotel LLC开发，新公司和万国置地的老板仍然是一个人，但现在相当于公司自己独立开发，而项目的名称也由棕榈泉酒店改为科切拉奢华度假酒店。

　　“项目从2015年年底开始销售第一期，目前所剩房源不多了。”该销售经理说。

　　8月12日，万国置地成立4周年的活动在北京举办，活动现场棕榈泉酒店项目的广告板非常醒目，“租金回报率12%签约包租20年”等字样出现在广告板上。

　　那么这样一个部分已购房人群在要求退房、公司仍在大力推广的项目，目前建设到何种地步了？

　　前述万国置地的销售经理告诉记者，加州的规定是，这种酒店式公寓在开工建设之前需要经过市政厅的多次听证会，然后分别取得地上建筑和地下建筑的施工许可。

　　“目前地上建筑的施工许可已经拿到，地下建筑也就是地基部分的施工许可尚未获得。”8月6日，该销售经理对记者表示，公司跟项目所在的地方政府一直处于很好的沟通状态，相信地下建筑部分的施工许可会很快获得。

　　记者也试图联系该公司邢姓负责人，核实该销售所说的上述内容，但是邢姓负责人的电话始终处于无人接听状态。

　　这位销售经理还向记者提供了一份该项目的进度节点表，其中显示，2015年11月21日开始销售的棕榈泉项目，在2017年3月27日举行了动工仪式，2017年4月19日获得的规划审批，2017年7月3日开始地上建筑动工，2018年6月试运营，2018年10月全面运营。

　　中介与购房者间未签合同

　　代理商责任怎么厘定

　　前述万国置地销售经理告诉记者，万国置地是棕榈泉酒店这一项目的美国开发商在国内的代理商，在售房过程中，万国置地不向购房者收取任何中介费用，也不会跟购房者签订相关居间协议。

　　而且多家推广海外房产的中介向记者表示，中介公司在推广海外新房项目时，一般都不会跟购房者签订合同。

　　那么在购房者和中介之间没有合同约束的情况下，一旦海外房产项目出现逾期交房或其他问题，购房者能够向中介维权吗？

　　北京资深房产律师王琮玮告诉法治周末记者，即便中介宣称自己具有代理商和海外项目实际开发者的双重身份，在签订房屋买卖合同时，二者还是要有所区分。

　　“因为开发主体和销售主体在法律上是不同的两个主体，购房者在签订房屋买卖合同时，购房者签订房屋买卖合同的相对人应当是海外项目的实际开发者，购房者与开发者之间是房屋买卖合同关系，而与代理商之间在国内属于居间法律关系。这些法律关系中所适用的法律规定、法律后果均不相同。”王琮玮补充道，所以如果项目出现如逾期不交房等问题，应当由海外的实际开发者承担违约责任，而不能直接找中介承担逾期交房的违约责任。

　　不过，封跃平说，如果业主能够证明，中介作为代理商存在违法代理的情况或存在重大过错，比如开发商的土地权证有问题或没有获得施工许可，再或者这个项目本身就不能被合法销售，那么即便业主和中介之间没有打款记录，也可以要求中介承担连带责任。

　　“但是这些都需要调查取证。”封跃平表示。

　　王琮玮还提供了国内关于中介义务的一些法律规定：根据《商品房销售管理办法》受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

　　“如果购房者在打款过程中把部分或全部款项都打给了中介，维权逻辑就不同了。”封跃平说，在这种情况下，购房者如果想要向中介维权，就需要证明，中介不是简单的销售主体，而实际跟开发商是一家公司，二者是销售共同体，由于中介在销售中有过失，需要承担连带责任。

　　北京中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣也对记者说，如果购房者在走账时把钱打到了中介账户，说明中介和开发公司存在财务混同。这意味着中介和开发商之间并不是完全独立的法人主体，起码在财务上是不独立的，而财务独立又是法人公司独立的最基本标志。

　　“如果购房者能够证明中介和开发商之间实际上出现了人格混同，就可以要求中介承担责任。不过，需要特别注意的是，在司法实践中，对人格混同的认定是比较严格的，需要进行严密的举证和法律依据论述。”王玉臣补充道。

　　(本报实习生邢国涵对此文亦有贡献)