转型阵痛下潘石屹频抛资产 共享办公产品胜算几何

　　原题：转型阵痛下频频抛售资产

　　押宝3Q SOHO潘石屹胜算几何

　　“从目前SOHO中国的策略来看，它是一方面在通过频频抛售旗下重资产物业以实现向轻资产方向的转型；另一面，则借助出售获得的充沛现金流用于新业务SOHO 3Q的扩张”

　　法治周末记者 代秀辉

　　北京朝阳区CBD核心区内，北临光华路，东距东大桥路100米，紧邻第一使馆区。这里是SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”）旗下物业项目光华路SOHO的所在地。

　　然而，这片身处繁华之地的物业项目在不久却要易手他人了。

　　近日，SOHO中国董事长潘石屹再次选择了卖卖卖。按照SOHO中国公开的出售计划，这一次的目标除了光华路SOHO，还有上海凌空SOHO。

　　据业内人士分析，保守估计光华路SOHO和凌空SOHO两个项目的市值预计将超过人民币105亿元。

　　那么，频繁地出售动作背后，SOHO中国到底意欲何为，未来又是否将继续抛售？

　　法治周末记者以邮件的方式向SOHO发去采访提纲咨询更为详细的情况，但截至发稿并未收到回复。

　　不过，对于频频出售，潘石屹似乎在7月7日SOHO中国召开SOHO 3Q战略发布会上给出了答案。

　　“SOHO中国未来将聚焦SOHO 3Q业务，出售项目所得资金也将用于SOHO 3Q的扩张及利益分红。”潘石屹说。

　　“从目前SOHO中国的策略来看，它是一方面在通过频频抛售旗下重资产物业以实现向轻资产方向的转型；另一面，则借助出售获得的充沛现金流用于新业务SOHO 3Q的扩张。”易居研究院研究总监严跃对法治周末记者说。

　　潘石屹的卖卖卖

　　事实上，如果从SOHO中国2016年年报来看，SOHO中国此番出售可谓是动了“老本”。SOHO中国财报显示，本次计划出售的北京光华路SOHO和上海凌空SOHO租金收入占总收入比重不低。

　　2016年财报显示，北京光华路SOHO租金收入为2.12亿元，上海凌空SOHO租金收入为1.43亿元，合计3.55亿元，占总租金收入的22.5%。

　　“光华路SOHO是潘石屹第一次整售北京的物业资产，这也意味着潘石屹已开始拿北京市场‘开刀’了。”易居智库研究总监严跃进对法治周末记者说。

　　当然，SOHO中国抛售旗下SOHO物业项目并非首次。

　　法治周末记者梳理了SOHO中国和媒体公开报道后发现，近三年来SOHO中国已经先后出售旗下物业项目至少5个。

　　例如，就在SOHO中国公开宣布将要卖掉北京光华路SOHO和上海凌空SOHO的一周前，它已经将上海虹口SOHO以股权转让的方式作价人民币35.73亿元卖出。买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。

　　此外，2014年2月，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股；2014年9月，SOHO中国宣布将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元出售给携程网；2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元出售给国华人寿保险。

　　由此，加上业内人士对光华路SOHO和凌空SOHO两个项目的保守估值，SOHO中国近三年来已经出售约250亿元的物业资产。

　　对于SOHO中国持有转出售，潘石屹的回应是：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身灵活性，保持轻盈的状态。”

　　“SOHO中国与传统的地产开发企业在定位上还是不太一样的，它不太像传统地产开发企业一样在走‘拿地-开发-销售’的模式，而是更擅长资产的管理和组合，而这也是SOHO中国频频出现抛售物业项目合理存在的原因。”严跃进说，“从SOHO中国过往出售的经历来看，这些物业项目的出售更多处于完全套现的时机，而这能够快速回笼资金，降低经营成本和融资成本，同时用来去开展其他业务，这对企业而言是有积极作用的。”

　　转型下的阵痛

　　不过，多位业内人士表示，SOHO中国的频频出售动作更多与其在第一次转型过程中遭遇的阵痛有关。

　　法治周末记者从SOHO中国财报了解到，自2013年以来，SOHO中国便开始了从“开发-销售”向“开发-持有”模式的转型。然而，SOHO中国财报同时显示，SOHO中国转型这几年盈利能力却是一直在下滑。

　　法治周末记者梳理了SOHO中国自2013年至2016年的业绩情况。

　　2013年，SOHO中国营业额约人民币为146.21亿元；实现公司权益股东应佔纯利约人民币73.88亿元。这是SOHO中国转型第一年的业绩表现。

　　然而，转眼一年，SOHO中国业绩就出现大幅下滑。

　　财报显示，2014年SOHO中国实现营业额约人民币60.98亿元，比去年同期下降约60%；实现公司权益股东应佔纯利约为人民币40.8亿元，比上年同期下降约45%。

　　2015年，SOHO中国的业绩下滑更为严重。

　　财报显示，2015年SOHO中国实现营业额约人民币9.95亿元，比去年同期下降约83.68%；实现公司权益股东应佔纯利约为人民币5.38亿元，比上年同期下降约87%。

　　时间进入到2016年，SOHO中国业绩方才出现反弹。

　　财报显示，2016年SOHO中国实现营业额约人民币15.77亿元，比上年同期上升约58%；公司权益股东应佔纯利约为人民币9.1亿元，比上年同期上升约69%。

　　不过，幸运的是自2013年以来，SOHO中国的业绩虽然整体低迷，但法治周末记者注意到SOHO中国的租金收入其实是在增加的。

　　财报显示，2014年至2016年，SOHO中国实现租金收入分别约为人民币4.24亿元、10.52亿元、15.11亿元，同比增长率分别约为52%、148%、44%。

　　“随着市场的不景气，企业会意识到自身盈利下降，因而需要’轻资产’来减轻自身的运营压力。”严跃进表示，而这也是SOHO中国的选择。

　　SOHO 3Q能否成盈利新增长点

　　现状之下，SOHO 3Q业务也成为SOHO中国“二次转型”的新选择。潘石屹公开表示，出售项目所得资金将用于SOHO 3Q的扩张及利益分红。

　　SOHO 3Q是SOHO中国在2015年推出的共享办公产品。

　　而所谓共享办公，指的是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作；与此同时，办公者可以与其他团队分享信息知识、技能、想法和拓宽社交圈子等。

　　近年来，在共享经济的浪潮下，商业办公领域的联合办公空间正在迅速发展，并受到众多资本的青睐。

　　克而瑞调研报告显示，截至2016年年末，联合办公空间运营商数量已超3500家，提供超过10万张工位。这其中，SOHO中国的SOHO 3Q业务就正在如火如荼的扩张中。

　　SOHO中国财报显示，截至2016年，SOHO中国已在自持物业中开办了17个SOHO 3Q中心，并有2个正在建设中，共提供超过16000个工位于北京及上海。

　　“3Q是我们的新领域，未来估计两三年之后，新的增长点主要是3Q。”对于SOHO 3Q的未来，潘石屹公开说。

　　那么，SOHO 3Q能否成为SOHO中国盈利的新增长点？

　　在严跃进看来，SOHO 3Q能否成为SOHO中国盈利的新增长点还有待时间的检验。“如果从企业本身来看，这样的转型我还是比较看好的。首先，SOHO中国本身拥有很多写字楼，这为其提供了办公资源；同时借助互联网的趋势，进行这样的创新也符合企业经营的策略。我认为它还是有希望成为共享办公行业的领袖的。”

　　不过，严跃进坦言，SOHO 3Q在共享办公领域还是面临很多考验的。

　　“首先这个领域目前竞争正处于白热化，很多人都在抢食这块市场，其实亦不乏失败者。”严跃进说。

　　法治周末记者走访了解到，在共享办公市场除了SOHO 3Q仍有很多知名的参与者，如毛大庆创办的优客工场、李开复创办的创新工场、36氪旗下的氪空间等。

　　此外，公开资料显示，2016年国内共享办公市场亦出现过“关闭潮”，一些经营不善的企业在行业优胜劣汰中不幸出局。例如，2016年2月，深圳的创客空间“地库”宣布倒闭；2016年4月，“孔雀机构”因拖欠物管费、亏损严重而关门；2016年10月26日，Mad Space宣布破产倒闭。

　　“过高的租金收入依赖也使得共享办公空间对于空间的入驻率极为敏感。”严跃进说，“这也将会是一种考验。”