首批公募REITs试点产品即将推出 相关细节尚待敲定

　　国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳近日表示，公募REITs首批试点产品近期将推出，并且首批试点不是一个产品，而是一批产品。此前，上交所就公募REITs筹备事宜召集基金公司和券商开会。万亿公募REITs市场再次引起关注。

　　首批试点产品最早或4月份出炉

　　3月31日下午，在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会的“租赁住房融资及证券化的作用”圆桌论坛环节，王步芳表示，公募REITs首批试点有望近期推出。王步芳介绍，证监会第一批试点城市包括北上广深以及雄安和海南等；底层资产方面，长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等都为选项。

　　王步芳介绍，从开始探索到现在，公募REITs筹备工作已历经十多年。今年春节前后，证监会开始做安排，希望尽快把公募REITs试点推出来。3月份，相关人士在证监会、交易所做了很多沟通。不出意外的话，近期首批试点会出来。

　　同样在第三届结构化信用与资产证券化全球投资者年会上，中国证券投资基金业协会秘书长陈春艳谈及公募REITs的进展时表示，做资产证券化业务是为了服务实体经济，“只要有利于实体经济，有利于供给侧改革，我们一定会大力推进。”同时，在推进这些创新的过程中，监管层也会注意防范风险。

　　近期上交所也召集基金公司和券商开会，商议公募REITs的筹备事宜。接近交易所人士表示，公募REITs是上交所高度关注的产品创新。

　　种种迹象表明，公募REITs的筹备工作渐入成熟阶段。至于首批试点产品的具体出炉时间，目前尚无一致意见。部分人士认为，快的话，4月份首批试点产品就会出炉。

　　运行模式为公募基金+ABS

　　记者从接近交易所人士了解到，公募REITs采取公募基金+资产支持证券(ABS)运行模式，这是业内达成的共识，即产品的载体为公募基金，底层资产以ABS方式存在。专业人士表示，在目前的制度框架下，公募基金+ABS这一模式也是我国发展公募REITs的合理选择。

　　谈及近期上交所召集券商和基金公司召开的公募REITs相关会议，一位知情人士透露，机构接下来要开始寻找项目，不局限在房地产，但项目净收益水平需能满足潜在投资人的需求。“不鼓励产品设计上出现担保或者差额支付的形式，希望基金公司券商在向潜在投资者推广时强调公募REITs的权益类属性”。

　　一位券商资管资产证券化负责人这样解释采取公募基金+ABS运行模式的原因：“公募基金不能买楼，ABS不能公开发行，用公募+ABS便既可以公开发行，也可以做到投资于底层的包括房地产资产在内的物业资产。”

　　北大光华管理学院发布的REITs研究报告显示，公募基金+ABS这种模式能够充分应用现有公募基金和ABS市场的规则和成熟经验，可以尽快培育和发展REITs市场的管理能力，是适合市场现状的一个合理方案。不过业内人士表示，首批试点产品具体细节难言确定，例如产品的投资标的方面需要满足哪些条件等。

　　产品细节尚待确定

　　上述券商资管资产证券化负责人表示，目前监管层没有禁止产品设计使用结构化安排，但原则上还是鼓励平层设计，强调资产的股性。对投资者来说，公募REITs不会有还本付息等债性资产的固有安排。投资者的收益取决于底层资产产生现金流的能力，底层资产运营越好，投资者取得收益可能越高。

　　奋迅律师事务所的朴文一指出，公募基金+ABS还有细节问题需要确定。比如，按照现有的法规要求，公募基金投一只ABS不能超过其规模的10%，也不能超过公募基金资产净值的10%；一个公募基金所投全部ABS不能超过公募基金净值的20%。投资分散性要求使得公募基金在投资ABS的时候，一是只能用比例有限的资金投资ABS，二是没有办法去控制一个ABS产品和物业。如果公募REITs不能控制物业，对物业运营就没有话语权，会影响公募REITs去长期持有物业和积极改进物业运营，进而提升物业的资产价值。如果完全遵循这种安排，那么公募REITs使普通投资者参与不动产投资的初衷就无法完全实现。

　　王步芳说，公募REITs的试点是众望所归，它的市场容量庞大，有望成为普惠金融的重要工具。首批试点将是中国资本市场的重大创新，也是中国经济转型升级的必选项。

　　渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光也表示，公募REITs的出台，可以使更广泛的个人投资者享受到优质物业的价值提升和稳定收益，体现公平性与普惠性。公募REITs使广大个人投资者有机会跨越投资门槛和地域限制，投入到具有稳定收益和增长潜力的热点城市优质商业物业中，享受城镇化所带来的资产增值。这也是半个世纪以前美国、澳大利亚等国家推进REITs立法的重要初衷。

　　李耀光表示，我国个人投资者历来缺乏中等风险收益特征的投资产品，公募REITs如能推出则有望填补这一空白。